Эта теория иногда называется оптимистической из-за ее уверенности в том, что рыночные силы устраняют неэффективные права собственности, постепенно разрушают те институты собственности, которые слабо отвечают новым экономическим возможностям. Если действующий режим прав собственности ограничивает или создает препятствия для реагирования экономических агентов на изменения в относительных ценах или технологии, то существование неиспользуемых потенциальных выгод заставит индивидов сосредоточить силы на введении прав собственности, позволяющих воспользоваться новыми экономическими возможностями [Libecap, 1989].
Эта теория называется также наивной, поскольку объясняет возникновение или, наоборот, отсутствие прав собственности издержками и выгодами исключения других лиц из доступа к ресурсу, а также издержками внутреннего управления в том случае, если индивиды сообща владеют собственностью [Эггертсон, 2001, с. 268–281]. При этом, объясняя возникновение прав собственности, она не учитывает другие общественные и политические институты. Государство в этой теории играет пассивную роль, реагируя лишь на потребность экономических агентов в установлении прав собственности. Эта теория не выясняет также, каковы были механизмы возникновения прав собственности, не учитывает проблему «безбилетника», которая серьезно осложняет принятие коллективных решений.
Классическое изложение этой теории представлено в статье Гарольда Демсеца «К теории прав собственности», написанной в 1967 году, в которой автор заявил, что если ценность ресурсов, находящихся в общей собственности, возрастает, то люди, скорее всего, установят исключительные права собственности на ресурс. Демсец использовал свою теорию для объяснения возникновения исключительных прав собственности на охотничьи угодья среди индейцев Лабрадора (восток Канады) в начале XVIII века [Demsetz, 1967].
До появления европейцев на Лабрадоре ценность бобровых шкурок была низкой и бобры считались общей собственностью. Ресурс не был ограниченным, поскольку полностью удовлетворял потребности индейцев в мясе и мехе бобров. С появлением европейцев и развитием торговли мехами резко возросла интенсивность охоты. Бобров стали убивать не только для удовлетворения собственных потребностей в мехе и мясе, но и с целью продажи. Необходимо было ограничить охоту и осуществлять инвестиции в воспроизводство ресурса. Стали возникать исключительные права собственности на охотничьи угодья, принадлежавшие группам охотников. На деревьях выжигались специальные знаки, обозначавшие границы владений. Делались попытки стабилизировать численность бобров: охотники оставляли запасную полосу, на которой нельзя было охотиться. Экономическим стимулом к введению исключительных прав собственности была возросшая ценность бобрового меха. Таким образом, Демсец показал, что изменения относительных цен приводят к институциональным сдвигам.
Среди индейцев американского Юго-Запада, напротив, не возникла система исключительных прав собственности. Там соотношение издержек и выгод сложилось иначе. Выгоды от установления исключительных прав были незначительными: на юго-западе Америки не было животных, сопоставимых с бобрами по коммерческой ценности. Это были животные, которые паслись и мигрировали на достаточно большие расстояния. Поэтому установление и защита прав собственности на них были связаны со значительными издержками.
Демсец рассматривает исключительные права собственности как способ интернализации внешних эффектов, которые проявлялись в истощении поголовья бобров. Когда индейцы охотились ради пропитания, внешние эффекты также возникали, но не были значительными, поэтому их не принимали во внимание. Но по мере расширения масштабов торговли возрастали и внешние эффекты, система прав собственности стала приспосабливаться к новой ситуации и учитывать эти внешние эффекты. Насколько эффективно осуществлялась интернализация экстерналий после установления исключительных прав собственности?