Избранные труды по гражданскому праву

Для нанимателей же, живущих в квартирах собственников, установлены существенно иные условия. Досрочное расторжение договора возможно не только при наступлении предусмотренных договором обстоятельств, но и при наличии иных уважительных непредвиденных обстоятельств. Договор, заключенный без указания срока действия, может быть расторгнут наймодателем в любое время без объяснения причин с предупреждением за месяц. Но наниматель вправе расторгнуть договор найма досрочно и без предупреждения, без обязанности внесения какой-либо платы, кроме как за прожитое время, если в договоре не предусмотрено иное.

Закон о жилищных отношениях ничего не говорит о преимущественном праве нанимателя на возобновление договора после истечения срока его действия. Мы полагаем, что в доходных домах такое право должно защищаться в силу общих норм, регулирующих договор (п. 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства).

У нанимателей, живущих в квартирах собственников, такой защиты нет, ибо они могут быть выселены в любое время.

Как отмечалось выше, для выяснения видовой принадлежности прав, связанных с владением, пользованием и распоряжением чужими вещами, очень важными являются возможности обладателя права самостоятельно вступать в правоотношения с третьими лицами – заключать с ними договоры по поводу вещей, привлекать их к ответственности за нарушение права. Изложенное выше позволяет высказать мнение, что наниматели доходных квартир обладают такой возможностью, хотя и в весьма ограниченных пределах. Пределы еще более сужены для нанимателей, живущих в квартире собственника.

И все же наличие иных признаков, свойственных вещным правам (см. главу I настоящей работы), – право носит имущественный характер и его объектом является индивидуальная вещь, в отношении которой субъект непосредственно осуществляет правомочия владения и пользования; право в установленных пределах носит абсолютный характер и др., – позволяет права нанимателей жилища в частном жилищном фонде относить к категории вещных прав, которые вплотную приблизились к правам обязательственного характера. Некоторые российские авторы относят права нанимателей в частном жилищном фонде к обязательственным правам.[104]

В отличие от тех побудительных коммерческих мотивов, какие лежат в основе законодательства о правовом статусе жилого помещения в частном жилищном фонде, побудительные мотивы формирования законодательства о статусе жилого помещения в государственном жилищном фонде являются принципиально иными. В основе этих последних мотивов лежат социальные предпосылки, публичный интерес, стремление государства обеспечить жилищем граждан, работа и служба которых весьма важна для государства и общества, но которые в современных экономических условиях не имеют возможности обеспечить себя собственным жильем. Предоставляя им квартиры и связывая их жилищные права с продолжением работы (службы), государство создает дополнительный стимул стремиться к такой работе (службе) и не оставлять ее без серьезных оснований.

Иные мотивы, также публичного характера, лежат в основе предоставления жилья малоимущим гражданам, нуждающимся в социальной защите, а также лицам, которые вправе претендовать на сохранение прежнего правового статуса их жилищ, полученных от государства. Моменты получения доходов от коммерческого использования собственником своего жилья путем сдачи в аренду здесь отсутствуют. Напротив, наймодатель берет на себя часть расходов и по созданию, и по содержанию государственного жилища (хотя бы строительство, капитальный ремонт и т. п.). Эти особенности отчетливо проявляются в содержании прав нанимателя государственной квартиры. Такие особенности можно определить следующими чертами.

Значительно расширены, по сравнению с правами нанимателя частной квартиры, права нанимателя государственной квартиры по распоряжению помещением.

Квартиры могут быть приватизированы.

Ограничены возможности вмешательства наймодателя в осуществление нанимателем своих правомочий.

На государственные предприятия и учреждения возложены обязанности производства капитального ремонта закрепленных за ними государственных жилищ, обеспечение жильем нанимателей, которые должны освободить жилище в связи с капитальным ремонтом (ст. 91 Закона).

Существенно сокращены основания принудительного прекращения жилищного права.

И, что особенно важно, – все эти черты, явно направленные на защиту жилищных интересов нанимателя, определяются не столько договором о предоставлении жилого помещения, сколько непосредственными велениями закона, обеспечивая реальную независимость прав нанимателя, в том числе и его распорядительных правомочий, от усмотрения наймодателя.