Русская жизнь. Квартирный вопрос (октябрь 2007)

Как известно, в итоге отшлифовавший свои кочевнические привычки до совершенства Владимир Владимирович пришел к закономерному выводу, что при наличии средств разумнее всего вообще поселиться в гостинице. Гостиница - по сути своей - совсем как съемная квартира, похожая на мимолетную любовницу, которая, в отличие от жены, не накладывает на тебя жестких обязательств, только еще лучше. Потому что к тебе приходят не хозяева за ежемесячным взносом, а специально обученные люди, которые застилают кровати, загружают минибар свежим пивом и вытирают пыль. Минусы у идеи обосноваться в гостинице, которая лично мне становится все милее по мере того, как в туманную даль отодвигаются чисто финансовые возможности когда-либо ее реализовать, тоже имеются. Бывает, допустим, так, что человеку внезапно до смерти захотелось сварить пельмени, а сделать это, кроме как в умывальнике, больше негде. Но мне почему-то кажется, что человеку, который развил свою самодостаточность и внутреннюю независимость от окружающего мира до такой степени, чтобы не хотеть собственного дома и добровольно отказаться от него, если и приходят мысли о пельменях, то сугубо метафизических.

Юрий Аммосов Кредит лжецов

Ипотека не спасет российский рынок недвижимости

Куда делась русская ипотека?

В безудержном росте цен на жилье в Москве и России было принято обвинять наше нефтяное благополучие. Должен был произойти финансовый кризис в США, чтоб стало очевидно: нефть тут ни при чем.

Последние несколько лет москвичей, а после и всех жителей России активно преследовала реклама ипотеки - кредитов на покупку недвижимости под залог покупаемой недвижимости. Возьми кредит, купи квартиру! - призывали телевизор, газеты, наружка. Несмотря на это, объемы ипотеки не особенно росли. Квартиры покупали в основном за наличные.

Банки прилагали немалые усилия, чтоб расширить круг заемщиков. Ставки по кредитам падали - еще несколько лет назад они составляли 15%, сейчас они уже ниже 10%. Росли и сроки выдачи кредитов - с 5 до 10 и даже 12-15 лет. Ипотеку даже включили в национальные проекты, только далеко работа по ее распространению не пошла. И вдруг некоторое время назад рекламная волна пошла на убыль. Реклама стала исчезать, а условия выдачи кредитов - становиться жестче.

Казалось бы, при чем тут нефть? Она и оказалась ни при чем. Деньги для ипотеки банки занимали не в России, а на западных финансовых рынках, туда же они перепродавали пакеты выданных ипотечных кредитов (точнее, облигации, обеспеченные кредитами). А в США этим летом случился кризис ипотечного рынка, и неожиданно оказалось, что на новые ипотечные кредиты ни в России, ни где бы то ни было никто денег больше не даст, а уже выданные - не купят. Машина остановилась.

Недвижимость: мировой пузырь родом из США

Итак, что произошло в США? Много лет подряд ипотека была привилегией среднего класса за 30. Еще в начала 1990 годов семья обращалась в банк за ипотекой, лишь дойдя до того уровня благосостояния, когда сбережения достигали нескольких десятков тысяч долларов, а средний доход - нескольких тысяч долларов. Сбережения формировали взнос на 30% стоимости дома, 70% в кредит по 7-8% на 30 лет вынимали из семейного бюджета 25-30% чистого дохода, не больше. И банк, и семья были спокойны: семья знала, что даже если одному из пары случится лишиться работы, дохода второго ее члена хватит на продолжение платежей, а банк получал надежный источник платежей, который можно было перепродать почти без дисконта.

Затем положение вещей изменилось. Исходно виноват во всем был кризис на фондовом рынке. В 2000 году лопнул пузырь интернет-компаний, в 2001 году случилось 9/11, а затем на падающем рынке произошло несколько крупных банкротств уже вполне себе традиционных компаний, в том числе - Enron, входившей еще накануне своего стремительного падения в небытие в десятку крупнейших компаний США. Над страной замаячил призрак рецессии, и глава Федеральной резервной системы (Центрального банка США) Алан Гринспен резко опустил процентную ставку почти до нуля - так она не снижалась едва ли не с Великой депрессии. В начале 2000 года ставка составляла 9,5%. В июне 2003 года ставка была опущена уже до 4% - это был абсолютный минимум, едва-едва над уровнем инфляции.

В результате одновременно сложилась ситуация, когда инвестировать в Америке стало не во что: акции осыпались, облигации не приносят дохода. Осталась недвижимость, которая стала не только намного желаннее, но и намного доступнее, поскольку падение процентных ставок сильно сократило ежемесячные платежи по кредиту, а значит, снизило планку ежемесячного дохода.