170 вопросов финансисту. Российский финансовый рынок

Ну и, наконец, поскольку динамика курсов акций золотодобывающих предприятий сильно зависит от цены на золото, покупая такие акции, можно получить результат, средний между результатами «прямых» вложений в золото и результатом рынка акций в целом.

Часть 17. Недвижимые инвестиции

Идея инвестировать свободные деньги в недвижимость по-прежнему находится на первом месте по популярности среди россиян. Однако часто задаваемые вопросы показывают, что далеко не все понимают реальные свойства этого вида активов.

Выгодны ли инвестиции в недвижимость?

Сразу хочу заметить, что я не специалист рынка недвижимости и выражаю здесь всего лишь мнение экономиста относительно рассматриваемого предмета. На мой взгляд, для того чтобы понять, насколько выгодны операции с недвижимостью, следует сравнить этот вид активов с другими инвестиционными инструментами.

Если рассматривать недвижимость в качестве инструмента, приносящего фиксированный доход за счет сдачи купленного объекта в аренду, то окажется, что она проигрывает по доходности самому обычному банковскому депозиту. Даже если допустить, что купленная квартира никогда не пустует и не требует затрат на ее содержание, «арендная» доходность составит порядка 6 % годовых.

Это означает, что при принятии решения о вложении в недвижимость совершенно необходимо обратить внимание на то, как изменялась цена квадратного метра в прошлом, и попытаться спрогнозировать изменения цен в будущем, чтобы понять, насколько возможно заработать дополнительную прибыль на этих колебаниях.

Динамика цен на недвижимость достаточно близко повторяет динамику рынка акций, только на рынке недвижимости события развиваются существенно медленнее и без резких взлетов и падений.

График 17.1. Индекс стоимости московского жилья с 1999 по 2011 гг.

На Графике 17.1. видно, что в периоды бурного роста цен на рынке акций растет и стоимость квадратного метра. А в периоды экономических кризисов стоимость квадратного метра снижается. Однако, если котировки акций могут рухнуть на 80 %, как это было в 2008 году, то цены на рынке недвижимости в тот же самый момент упадут «всего» на 30–35 %. А во время бурного роста, когда акции прибавляют в цене 100–150 % за год, недвижимость может подорожать на 25–30 %. То есть недвижимость является однозначно более «спокойным» активом, чем акции. Однако не настолько спокойным, чтобы сделать инвестора абсолютно уверенным в полной сохранности капитала.

Лучшее вложение денег – это покупка недвижимости?

Недвижимость – намного более «ощутимый» актив с точки зрения непрофессионала. В отличие от «виртуальных» активов типа акций или облигаций его буквально можно пощупать, убедиться воочию в его существовании.

Однако вложения в недвижимость отнюдь не свободны от различного рода рисков. Кроме уже рассмотренного нами риска падения цены на недвижимость, инвестор вынужден принимать на себя риски, связанные с юридической чистотой сделки, с поведением соседей, с возможностью строительства рядом с купленным объектом дороги или какого-либо неприятного объекта и так далее.

Недвижимость – это всего лишь один из видов активов, доступных частному инвестору, со своим набором преимуществ и недостатков. Конечно, инвестиции в недвижимость связаны с меньшими ценовыми рисками, нежели вложения в акции или производные инструменты. Но, с другой стороны, недвижимость дает меньшую доходность и имеет существенно меньшую ликвидность.

С другой стороны, при инвестициях в недвижимость не стоит сбрасывать со счетов тот факт, что купленные объекты имеют так называемую «потребительную стоимость», то есть их можно использовать по прямому назначению. В отличие от акций, облигаций, золота, нефти и многих других активов, в купленной квартире можно поселиться самому или поселить своих детей и родственников. А собственную коммерческую недвижимость можно использовать для ведения какого-либо бизнеса. Этот момент может в заметной степени компенсировать невысокую инвестиционную доходность от вложений в квадратные метры, и он играет тем более существенную роль, чем меньше недвижимости находится в собственности инвестора.

Что более привлекательно – инвестиции в недвижимость или фондовый рынок?

Недвижимость является своего рода синтезом бизнес-актива с товарным активом. С одной стороны, недвижимость – это бизнес-актив, способный приносить прибыль от сдачи ее в аренду. С другой стороны, недвижимость – это товар, который может послужить защитой при опасениях развития гиперинфляции, то есть инфляции, превышающей уровень 30 % годовых.

На фондовом рынке есть и бизнес-активы (акции), и товарные активы (доступные инвесторам через покупку фьючерсов и опционов).