170 вопросов финансисту. Российский финансовый рынок

Вопрос сравнительной доходности мы уже обсуждали, но на всякий случай напомню: акции имеют более высокую ожидаемую доходность и более ликвидны, но однозначно более рискованны.

Выбор товарных активов на российском фондовом рынке пока не очень широк, и при операциях с ними придется тратить время на постоянное отслеживание вариационной маржи, перезаключение контрактов в моменты поставки, поддержание необходимого остатка на брокерском счете и так далее. Купленная недвижимость требует к себе меньшего внимания, но владение любым объектом подразумевает постоянные эксплуатационные расходы (ремонт, налоги, коммунальные платежи и так далее).

И у фондового рынка, и у рынка недвижимости есть собственные преимущества и недостатки. И во многом привлекательность недвижимости относительно фондового рынка сводится к понятности на «бытовом уровне»: купленный объект можно пощупать, то есть он воспринимается в качестве конкретной, ощутимой, реальной собственности.

Куда лучше вкладывать – в недвижимость или в золото?

Как инвестиционный инструмент золото совершенно однородно, то есть цена слитка определяется исключительно его весом и никак не зависит от его местонахождения, формы, истории или еще каких-либо факторов. А вот цена объекта недвижимости может зависеть от огромного числа различных условий и для того, чтобы быть успешным инвестором на этом рынке, необходимо достаточно хорошо в этих условиях разбираться.

На сегодняшний день существенная часть операций с золотом (до 50 % сделок) совершаются исключительно с инвестиционными целями. В недвижимости доля таких операций существенно меньше. Большая инвестиционная составляющая на рынке приводит к тому, что колебания цен на рынке золота намного более заметны, чем колебания цен на недвижимость. Таким образом, получается, что на сегодняшний день золото является более доходным, но и более рискованным активом, нежели недвижимость.

Золото, в отличие от недвижимости, дает прибыль, образующуюся исключительно из-за изменения его стоимости. Поэтому в периоды устойчивого экономического роста, когда доходность золота обычно заметно уменьшается, недвижимость становится более интересным активом, поскольку продолжает приносить прибыль от сдачи в аренду.

Как заработать на недвижимости?

Зарабатывать на недвижимости можно, сдавая купленные объекты в аренду, или перепродавая их по более высокой цене. Как уже говорилось выше, сдача недвижимости в аренду приносит достаточно скромный доход. Зачастую банковский депозит оказывается более доходным вариантом вложения денег, нежели покупка недвижимости для сдачи ее в аренду.

Описанная некоторыми зарубежными авторами схема покупки недвижимости в кредит с одновременной сдачей ее в аренду в России работоспособна только при большом первоначальном взносе при покупке объекта. Из-за высоких процентных ставок в случае, когда сумма собственных средств инвестора не превышает 50 % от стоимости покупаемой недвижимости, выплаты по кредиту, скорее всего, будут больше дохода от аренды (даже без учета налогов и затрат на содержание). Поэтому частному инвестору проблематично существенно увеличить доходность от вложений в недвижимость при помощи ипотечного кредитования.

Для того же, чтобы перепродавать купленные объекты недвижимости дороже, необходимо достаточно хорошо разбираться в тонкостях этого рынка. Все сделки должны быть грамотно оформлены, а при выборе объекта необходимо провести взвешенный анализ перспектив последующей продажи. К сожалению, как показывает ситуация в 2008–2011 годах, рост цены квадратного метра отнюдь не гарантирован даже в периоды относительно высокой инфляции.

Более интересный финансовый результат дает покупка недвижимости на ранних стадиях строительства. Но такая стратегия связана с существенными рисками того, что объект будет строиться дольше, чем планировалось (что и происходит в большинстве случаев), или в принципе не будет завершен, и тогда незадачливый инвестор пополнит ряды «обманутых дольщиков».

Почему при отсутствии инфляции цены на недвижимость растут?

Динамика цены на недвижимость определяется соотношением спроса и предложения на рынке. В случае слабого спроса (например, в моменты экономических спадов) цена на недвижимость не растет, даже если растут цены на другие товары и услуги. И наоборот, в условиях высокого спроса цена на недвижимость может расти быстрее, чем на другие товары.

Спрос на недвижимость (как и в случае с золотом) создают не только люди, желающие улучшить свои жилищные условия, но и люди, просто желающие куда-нибудь вложить свободные деньги. И инвестиционный спрос, и обычные покупки недвижимости активизируются при улучшении общей экономической ситуации в стране.

Коммерческая недвижимость, как она работает?