Анатомия финансового пузыря

Замедление стало очевидным осенью 1925 года, но этому тогда не придали особого значения – все надеялись на зимний сезон 1925/ 1926 года и ждали наплыва туристов. Сначала казалось, что сезон начался как обычно. Майами был теперь знаменитым курортом. По-прежнему приезжали звезды, давали концерты. Одна девелоперская компания, Tatum Brothers, даже отрапортовала, что продажи в первые шесть недель 1926 года составили 1,8 млн долларов, и это больше, чем за аналогичный период прошлого года. В The Miami Herald, которая в 1925 году поставила мировой рекорд по количеству строк рекламы за год (42,5 млн), пик рекламных объявлений пришелся на январь 1926 года, в феврале было немногим меньше. Правда, больше не печатали статистику о количестве сделок с недвижимостью, чтобы люди не начали сравнивать [Там же, р. 147]. Когда выяснилось, что зимние месяцы не принесли оживления, стали рассчитывать, что продажи рванут в марте, как это было в 1925 году.

Но туристов было все меньше и меньше. Часть квартир зимой пустовала. Закончился рост арендных ставок. Активность в Майами еще теплилась зимой-весной 1926 года, но те, кто купил участки стоимостью 20 тыс. долларов и рассчитывал их перепродать за 30 тыс., вдруг осознали, что им предлагают 18, а то и 15 тыс. долларов. Приходилось соглашаться, поскольку средств на второй платеж не было. В марте 1926-го обвалился фондовый рынок – это было худшим падением с 1920 года; непосредственным поводом послужила несостоявшаяся крупная сделка по слиянию двух железнодорожных компаний [Ballinger 1936, р. 149]. Стало понятно, что нью-йоркий капитал этой весной во Флориду не придет и цены не восстановятся. Последние туристы уехали после закрытия сезона традиционными скачками. В апреле местные жители заговорили примерно так: «Слава богу, в этот раз не будет сумасшедшего лета. Это начало постепенного роста, который превратит Майами в миллионный город через 10 лет» [Там же, р. 152]. Но «неместные» газеты заговорили о конце флоридского бума, что еще больше подтолкнуло цены вниз. К сентябрю 1926 года цены в Майами упали примерно на треть от пикового уровня, но сделки на рынке пока еще шли. В других городах Флориды события развивались по подобному сценарию, но с отставанием.

Однако строительный бум пока продолжался. В 1926 году было построено недвижимости в полтора раза больше, чем в пиковом по продажам 1925-м [Там же, р. 144]. В основном это было инфраструктурное строительство. Была закончена новая железная дорога, углублена бухта, при помощи спонсоров строился университет Майами. Продолжалось возведение Корал-Гейблс. Самым крупным частным проектом 1926 года стала прокладка и застройка Бискайенского бульвара в восточной части Майами. Бульвар прокладывался по уже застроенным районам, поэтому проект требовал выкупа не только земли, но и уже существовавшей, но морально устаревшей недвижимости в городе. Эти сделки велись активно, и кредит был доступен. Город частично финансировал инфраструктуру.

Местные власти, которые охотно способствовали строительному буму, за свой счет финансируя строительство некоторых объектов инфраструктуры, обычно через выпуск облигаций, продолжали проводить размещения бумаг. Уже в 1916 году власти Майами одобрили выпуск акций в размере 11,5 млн долларов на объекты городской инфраструкты, а на объекты Майами-Бич – на 2,6 млн долларов [Там же, р. 148]. В конечном итоге многие муниципалитеты объявили себя банкротами и по облигациям не рассчитались.

Строительные работы были свернуты только после урагана, накрывшего побережье в ночь с 18 на 19 сентября. Удар пришелся как раз на часть побережья между Палм-Бич и Майами, то есть самую застроенную и густонаселенную. Деревья были вырваны с корнями, дома разрушены, 392 человека погибли, 6281 был ранен. В Майами 2000 домов было полностью разрушено и еще 3000 пострадало – они остались без крыш и окон. В Форте Лаудердел было разрушено и пострадало 1200 и 1000 домов соответственно, «схлопнулся» один отель. Это была одна из крупнейших природных катастроф за всю историю США. Таких сильных ураганов не было с 1910 года, и новые владельцы недвижимости попросту не подозревали о подобных рисках. Несмотря на отчаянные попыки местных девелоперов вернуть туристов и обширную рекламу штата, оживления в 1926–1927 годах не наступило. В 1928-м пришел еще один ураган, а в 1929 году случился крах на фондовой бирже, что окончательно подорвало перспективы ближайшего восстановления.

Вслед за коллапсом недвижимости последовал отток депозитов из банков. На конец 1926 года они составили 550 млн долларов и продолжали снижаться. Поскольку владельцы недвижимости перестали обслуживать и закладные, то последовала волна банкроств банков.