Анатомия финансового пузыря

Коичи Мера, считающий, что пузыря на рынке недвижимости не было, чтобы защитить свою позицию, должен был тогда обосновать падение через изменение фундаментальных факторов. Он отмечает, что к 1991 году процентные ставки по коммерческим кредитам резко возросли, примерно в два раза по сравнению с уровнем 1987 года, что было вызвано повышением учетной ставки. По его мнению, падению цен всячески способствовало государство – своей политикой регулирования сектора. Так, в 1990 году было введено регулирование, по которому банки не могли увеличивать портфель займов под недвижимость быстрее, чем совокупный портфель (правда, эта норма была отменена в 1991 году, когда цены на землю стали падать). Органы местной власти получили право контролировать цену сделок с недвижимостью на 80% урбанизированной территории. По данным Мера, в 1992 году из 270 000 рассмотренных сделок в 32% случаев власти предложили понизить цену [Mera 2000b, р. 38, 39]. В ходе налоговой реформы 1991 года были увеличены ставки на прибыль от продажи земли для физлиц и для корпораций, при этом корпорациям запрещалось учитывать эту прибыль в одном «котле» с убытками; устранялась льгота по вычету процентов по обслуживанию ипотечных кредитов из дохода и для физлиц, и для корпораций; была повышена кадастровая оценка земли для целей расчета налога на наследство; отменялись некоторые отсрочки по уплате налога на прибыль от продажи земли. Койчи Мера считает, что эта реформа была направлена на то, чтобы сделать владение землей непривлекательным [Там же, р. 4 0–43]. Другие ученые отмечают, что в 1991 году в Токио и других городах увеличилось предложение земли под застройку государственными органами. Так, под коммерческую застройку были переданы земли, находящиеся в собственности министерства транспорта и других министерств и государственных органов; помимо этого министерство сельского хозяйства перевело сельскохозяйственные земли в городской черте в разряд коммерческих [Edelstein, Paul 2002, р. 71].

Мера критикует позицию правительства. По его мнению, сдувать цены не следовало – это только «сделало всех беднее» [Mera 2000b, р. 53]. Мне это напоминает высказывания нашего премьера по телевизору через несколько месяцев после начала финансового кризиса в России. Он сказал примерно следующее: «Мы постараемся защитить тех, кто инвестировал в недвижимость». Но ведь жертвами такой политики станут те, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Почему бы государству не защитить их?

Я согласна с позицией сторонников версии об изменении фундаментальных факторов частично – в том, что владение недвижимостью стало менее привлекательным, а предложение увеличилось. Но я не стала бы утверждать, что если процентные ставки «в моменте» – низкие и оценка недвижимости, исходя из этих ставок, – высокая, это не пузырь. Строго говоря, оценка активов должна учитывать прогноз будущих ставок. Даже если опираться на классическую теорию, то она предписывает выбирать норму дисконтирования на основе долгосрочных трендов по процентным ставкам. Кроме того, вопрос о переоценке и о росте процентных ставок – это вопрос о курице и яйце. Ведь можно использовать и обратную логику: не недвижимость упала в цене в результате роста процентных ставок, а рост процентных ставок был вызван схлопыванием пузыря (залоги обесценились, увеличилась доля плохих долгов, возникли проблемы с ликвидностью, деньги подорожали), и удорожание кредитов – это симптом пузыря, а не причина его схлопывания.

Во-вторых, государство одной рукой ужесточало налоги, которыми облагалась недвижимость, а другой – разрешало банкам не списывать плохие кредиты, обеспеченные недвижимостью, то есть разрешало держать ее, а не продавать. Неизвестно, какой из этих эффектов сильнее. Кроме того, когда мы будем обсуждать понятие финансового пузыря, то увидим, как он влияет на реальную экономику через так называемый эффект благосостояния. Экономика может перегреться. Таким образом, высокую оценку недвижимости нельзя оправдывать ни отсутствием свободных площадей, ни высокими ценами на аренду. Все это может измениться в очень короткий срок, как только рынок развернется. Сторонники гипотезы об отсутствии пузыря в своем анализе перегрев реальной экономики в конце 1980-х годов не учитывают.

Большинство экономистов считают причиной затяжной рецессии в Японии довольно жесткую монетарную политику властей. Ставка была снижена с июля 1991-го по февраль 1993 года в шесть приемов, с 6 до 2,5%, но этого было явно недостаточно. И лишь в 1995 году она упала до нуля, но было уже поздно. В стране началась дефляция, в результате реальные процентные ставки стали положительными, а снижать ставку дальше было некуда.