Антикризисная книга Коммерсантъ'а

«Дефолт заемщика не интересен никому – ни заемщику, ни банку. Банк попытается договориться о приемлемых условиях и для себя, и для заемщика. Особенно если это касается крупных кредитов. При этом банк имеет право изъять квартиру дефолтного заемщика и продать ее. Но доводить до этого не стоит – банк заинтересован как можно быстрее покрыть долги. И он не будет продавать квартиру за максимальную цену. Он продаст ее по цене, которая покроет все долги заемщика. При этом те суммы, которые заемщик уже выплатил, будут для него потеряны. То есть если договориться с банком об изменении или сохранении прежних условий договора не удалось, квартиру или другой залог всегда надо продавать самому – так потери будут минимальны», – уверена Людмила Макарова.

Облегчить кредитное бремя можно, сдав ипотечную квартиру в аренду, но этот шаг должен быть согласован с банком. Добиться такого согласия не всегда легко. Поэтому в большинстве случаев заемщики предпочитают действовать в обход банка. «При сдаче в аренду ипотечной квартиры заключается договор аренды, который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на срок более чем на 12 месяцев. Если срок меньше, информацией о действующей аренде располагают только стороны договора аренды (заемщик и арендатор). Если заемщик желает официально сдать в аренду ипотечную квартиру, банк будет индивидуально решать вопрос о дополнительном страховании и вообще возможности аренды данной квартиры», – рассказывает руководитель отдела кредитных брокеров компании Кредит макс Виктория Щербакова.

Опасения банка связаны с повышенными рисками с его стороны в случае сдачи квартиры в аренду. Например, при наступлении страхового случая компания-страховщик вполне может попытаться уйти от погашения страховки, если узнает, что в квартире проживал незастрахованный человек. Более того, если заемщик перестанет платить по кредиту, банк не сможет выселить арендаторов, заключивших договор аренды, и реализовать залог. И если конфликт не решится полюбовно, банку придется обращаться в суд. «Как правило, банки не приветствуют сдачу ипотечной квартиры в аренду. Для банка это означает возможность снижения стоимости предмета залога в силу того, что зачастую арендатор относится к снимаемой недвижимости менее аккуратно, чем собственник. Кроме того, существует возможность оформить прописку по месту проживания в арендуемой квартире. Для кредитора подобные обстоятельства являются факторами повышенного риска», – поясняет заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Елена Воронина.

Мало чем отличается ситуация с реализацией автомобиля, купленного в кредит. Как и в случае с ипотекой, заемщику выгоднее урегулировать вопрос с продажей автомобиля мирным путем и не доводить дело до суда. «Реализовать автомобиль может как заемщик, так и банк посредством своих партнерских каналов. Продажа идет по среднерыночной цене и по согласованию с банком. При этом если заемщик соглашается на реализацию залога, этот процесс происходит существенно оперативнее и с меньшими затратами, чем в случае решения вопроса в судебном порядке. Кроме того, так называемое полюбовное соглашение не будет иметь негативных последствий для кредитной истории клиента», – считает заместитель директора департамента розничных банковских продуктов Абсолют-банка Наталия Хахалина. Если сумма, вырученная от продажи автомобиля, превышает сумму задолженности, разница будет выплачена заемщику. Но чаще всего этой суммы оказывается недостаточно. «Такие случаи крайне редки. Если сумма, полученная после продажи автомобиля, меньше задолженности по кредиту, ситуация будет урегулирована соглашением сторон или в судебном порядке. Заемщику придется вернуть разницу и погасить кредит полностью», – отмечает Наталия Хахалина.

Взыскание задолженности в судебном порядке не сулит заемщику ничего хорошего. В этом случае ему придется общаться уже со службой судебных приставов, которые на основании решения суда будут взыскивать долг. А поскольку реализация имущества носит принудительный характер, должник не может заниматься ею самостоятельно. Судебные приставы обязаны привлекать независимых экспертов для оценки имущества, но закон оставляет им право на самостоятельную оценку, кроме предусмотренных законодательством случаев. К ним, например, может относиться оценка недвижимости или ценных бумаг, не имеющих обращения на организованном рынке. В случае несогласия с произведенной оценкой должник имеет право воспользоваться услугами другого независимого оценщика, но уже за свой счет.

Существует список вещей, которых заемщик не может лишиться в результате общения с приставами. В первую очередь оценивается лишь то, что принадлежит должнику на праве собственности, за исключением жилья (при условии, что заемщик не владеет другой недвижимостью, пригодной для проживания). Также у должника останутся вещи индивидуального пользования, например одежда и обувь. Но остаться в практически пустой квартире – перспектива вполне реальная.