Азбука жилья. Жилищный кодекс от А до Я

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Таким образом, можно выделить два вида условий, установленных жилищным законодательством, которые позволяют изменить целевое назначение жилого помещения:

1) необходимо выполнить условия по входу в указанное помещение;

2) в отношении переводимого помещения не должно быть никаких действующих обременений права. Сказанное означает, что переводимая квартира не должна быть предметом залога, в отношении нее (или ей части) не должен быть установлен сервитут, она не должна быть сдана в аренду, найм, в отношении нее не должен быть заключен договор ренты и т. д.

Далее можно выделить условия, которые касаются порядка перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Каждое муниципальное образование самостоятельно решает вопрос о том, каким органом будет приниматься решение о переводе жилых помещений в нежилые и наоборот. Это должно регулироваться нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Например, в городе Саратове действует решение, принятое Саратовской городской думой. Согласно указанному решению, уполномоченным органом в городе Саратове по принятию решений о порядке перевода жилых помещений в нежилые является Комитет по управлению имуществом Администрации г. Саратова. Надлежащим заявителем на перевод помещений из категории жилых в нежилые и наоборот, согласно Жилищному кодексу, является собственник жилого помещения. Рассматриваемым Решением Саратовской городской думы установлено, что в случае, когда жилые помещения находятся на балансе муниципального образования (т. е. являются собственностью муниципалитета), надлежащим заявителем будет выступать администрация того района г. Саратова, на территории которой находится данное жилое помещение.

Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).