Азбука жилья. Жилищный кодекс от А до Я

4.2 Договор социального найма и коммерческий найм.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. В Гражданском кодексе РФ предусмотрен правовой институт аренды. Аренду возможно установить в отношении какой-либо вещи, по обязательствам аренды арендатору передается право пользования такой вещью или право пользования и владения. Отдельно в ГК РФ предусмотрен найм жилых помещений. С принятием ЖК РФ положения ГК РФ по найму жилых помещений могут применяться лишь в той части, в которой они не противоречат ЖК РФ. Социальный найм, по сути, является разновидностью обязательственных отношений по аренде.

Возникает целый ряд вопросов о применении к договору (обязательству) по социальному найму жилых помещений как норм права, предусмотренных в ГК РФ, например его положений, касающихся неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств, так и норм права, предусмотренных в ЖК РФ. Гражданский кодекс был принят ранее ЖК РФ и имел силу в условиях действия старого жилищного законодательства, нормы жилищного права содержались в гражданском, образуя в совокупности отдельный правовой институт гражданского права. Однако в этот период времени государство не имело возможности заниматься вопросами обеспечения жильем социально неблагополучных категорий граждан. Теперь положение несколько изменилось в лучшую сторону, что нашло свое непосредственное отражение в реформировании жилищного законодательства. В итоге сейчас мы можем говорить о двух разновидностях найма в жилищном праве: коммерческом и социальном. Причем норм права, посвященных социальному найму в ЖК РФ гораздо больше, чем коммерческому. Можно сказать, что произошло некое раздвоение в отношении государства к найму жилых помещений.

С одной стороны, допускается коммерческий найм жилых помещений, его цель – исключительно извлечение прибыли от сдачи помещения внаем. Разумеется, что данной возможностью может воспользоваться социально благополучная часть населения. Вопросы урегулирования правоотношений сторон в области коммерческого найма больше лежат в области гражданского права, нежели жилищного. Коммерческий найм позволит развиваться еще одному сектору экономики – извлечение прибыли от сдачи внаем жилых помещений. Данный вид отношений очень востребован на рынке услуг.

Социальный найм позволит государству отчасти решить проблемы необеспеченности жильем наиболее социально не защищенные слои населения. Социальный найм практически весь урегулирован жилищным законодательством, и применение к отношениям социального найма норм гражданского права практически не возможно. Заметим, что, согласно ЖК РФ, предоставление жилых помещений по договору социального найма возможно только для граждан РФ. Лиц без гражданства, иностранных лиц и беженцев в данной категории нет.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Данное положение жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор социального найма является бессрочным. Если в течение действия договора социального найма его условия потребуется изменить либо появятся дополнительные основания для приобретения жилого помещения по договору социального найма, то прежний договор социального найма будет изменен, если это потребуется, и будет действовать в отношении данного жилого помещения до заключения нового договора. Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения должен его использовать по целевому назначению, т. е. в целях удовлетворения своих потребностей в жилье, а также приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.