Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства

Вернемся к анализу определения понятия «застройщик». Оно содержит следующую формулировку: «…к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования». Заплатив застройщику денежные средства или передав какое-либо имущество, лицо становится кредитором (участником строительства), так как оно внесло свой вклад в финансирование строительства многоквартирного дома. Соответственно, у участника строительства появляется право требовать от застройщика исполнения обязанности передать жилое помещение в сроки и на условиях, которые указаны в договоре. В связи с тем, что речь идет уже о стадии банкротства, застройщик ввиду недостаточности средств не в состоянии исполнить свои обязательства перед участником строительства. Последний в свою очередь может как остаться при своем желании получить жилое помещение, так и заявить о намерении отказаться от договора и вернуть обратно денежные средства. Обращаем внимание на то, что заявить денежные требования к застройщику в рамках банкротного дела возможно без письменного расторжения договора с застройщиком. Это следует из п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве, в котором указано, что об одностороннем отказе от исполнения договора может быть заявлено участником строительства в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера его денежного требования. Полагаем, теперь формулировка правовой нормы стала более ясной в результате существования возможности выбора способа восстановления нарушенных прав у участников строительства.

Мы установили, что для применения правил о банкротстве застройщиков необходимо, чтобы застройщик занимался строительством именно многоквартирных домов. Однако дома строятся на земле, которая в свою очередь выступает особым объектом недвижимости, и вопросы, касающиеся земельных участков, формируют отдельную отрасль российского права. Возникает вопрос: находится ли в зависимости возможность применения законодательства о банкротстве застройщика от того, на каком праве у застройщика находится земельный участок?

Спешим заверить, что такой зависимости нет! Законодательство о банкротстве застройщика применяется независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (т. е. на многоквартирный дом).

Вышесказанное еще раз подтверждает, что самой важной характеристикой застройщика является привлечение им средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов.

Итак, к застройщику следует относить субъекта:

1) являющегося юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем;

2) занимающегося строительством многоквартирного дома;

3) осуществляющего деятельность независимо от наличия зарегистрированного права на многоквартирный дом;

4) осуществляющего строительство на земельном участке независимо от наличия права на него;

5) привлекающего для финансирования такого строительства средства граждан (денежные средства либо иное имущество);

6) имеющего непогашенные перед участниками строительства денежные требования (в случае расторжения договора) или требования о передаче жилого помещения.

Только совокупность вышеуказанных признаков дает гарантию, что в возникшем споре будут применены положения о банкротстве застройщика.

2.2. Участники строительства как приоритетная категория кредиторов

Переходим к анализу главного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика и представляющего для нас основной интерес, – участника строительства.

«Пострадавшие дольщики», «обманутые дольщики» – как только не называют граждан, попавших в ситуацию банкротства застройщика. Между тем наиболее грамотно и верно с юридической точки зрения следует называть таких лиц «участники строительства» или «кредиторы». Надеемся, что читатель простит нам маленькую вольность в использовании по тексту книги понятия «обманутый дольщик» в целях упрощения преподнесения сложного юридического материала.

Сразу же обратимся к закону: участник строительства – это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование[6].

Представленная формулировка, безусловно, воспринимается гораздо проще по сравнению с определением застройщика. Участниками строительства, т. е. лицами, чьи денежные средства или имущество привлечены к финансированию строительства многоквартирного дома, могут быть:

а) физические лица – простые граждане;

б) юридические лица – организации, зарегистрированные в качестве юридического лица;

в) Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование.