Бетонное казино

Зачастую громкое и раскрученное имя локации загоняет нас в нерациональную ловушку. Стоимость недвижимости не оправдывается показателями окупаемости. Почему же я так упорно настаивал на основах, о которых мы говорили в первой части? Потому что под воздействием рекламы, средств массовой информации, окружения, мы нередко совершаем необдуманные поступки, не делая точных расчётов от доходности средств, размещённых в бетоне.

Глава 45. Технические и юридические характеристики помещения под сдачу в аренду играют важную роль

Часто инвесторы гонятся за маленькой ценой квадратного метра, полагая, что выгодно прикупить помещение подешевле, а сдавать его подороже. В итоге такие горе-инвесторы попадают в ловушку, когда не могут сдать помещение годами.

Как мы уже знаем из первой части книги, ценность помещения складывается не только из площади и местоположения (локации), но и из технических характеристик и юридических документов. Важную роль при покупке помещения под сдачу в аренду будут играть:

– назначение помещения по документам;

– этаж;

– наличие и количество окон (лучше витринных);

– электрическая мощность, выделенная на помещение;

– точки водоснабжения и канализации (количество играет роль);

– система вентиляции;

– количество входов в помещение;

– высота потолков и форма помещения.

Перед покупкой надо учитывать, каким арендаторам подойдёт помещение. Значительная часть видов бизнеса требует разрешительной документации и лицензий от Роспотребнадзора:

– точки общественного питания;

– медицинские организации;

– торговля алкогольной продукцией;

– фармацевтика;

– салоны красоты;

– фитнесс-залы, бассейны, бани;

– супермаркеты;

– учебные заведения;

Точки общественного питания

Ресторанные помещения в первую очередь различаются по типу кухни:

– полный цикл готовки,

– разогрев в микроволновых печах уже готовой продукции,

– полный цикл готовки + мангальные зоны.

Первый тип требует мощной сети электричества (до 60 кВТ) и дополнительных площадей кухни. Второй тип требует меньший объём электричества (до 25 кВт), и кухонная зона часто совмещается с зоной раздачи еды. Третий тип, помимо мощной сети электричества, требует особой вентиляции для мангальной зоны.

Торговля алкогольной продукцией тоже накладывает ограничения. Нельзя открыть точку с торговым залом меньше 50 квадратных метров. Пожарный надзор требует организации путей эвакуации и того, чтобы двери открывались наружу. Особенность расположения ресторанов в подвальной зоне требует качественно вентиляции. Также в обязательном порядке в таком помещении должна быть точка водоснабжения и канализации, да и желательно не одна.

Важно понимать, что не все локации подойдут под открытие ресторана. В центральной части города его будут посещать и в подвальном помещении, тогда как в спальном районе для открытия семейной пиццерии помещение будут искать в месте пересечения всех жителей района, с витринным окнами для организации рекламы за счёт подсвеченных витрин.

Медицинские организации

Медицинские заведения не могут иметь единый вход с жильцами дома, если помещение открывается на первом этаже жилого здания. Нельзя выкупить квартиру на первом этаже, вывести её в нежилой фонд и сделать вход через подъезд. Помещения для организации медицинского учреждения требуют в процедурных кабинетах наличия окон для инсоляции по определённым нормам. Простыми словами, нельзя проводить процедуру в помещении без окон, к примеру, в подвальном помещении или цоколе с небольшими световыми проёмами.

Каждый кабинет, где ведёт приём врач, должен иметь рукомойник, а следовательно должно быть несколько точек водоснабжения или возможность организовать подачу и канализационный сток в разные части помещения.

Высота потолков в медицинских учреждениях требует высоты 3 м².

Если площадь помещения более 300 квадратных метров или там будут находиться одновременно более 15 человек на рабочих местах, пожарные требуют организацию второго выхода для эвакуации.

Торговля крепким алкоголем и пивом

Основные требования к помещению таковы:

– Общий метраж торговой зоны – 50 квадратных метров.

– Требуется наличие склада и зоны под разгрузку товара.

– Пожарная сигнализация и охрана обязательны.