Бизнес есть бизнес: 60 правдивых историй о том, как простые люди начали свое дело и преуспели

- От тысячи долларов за квадратный метр. Средний объект стоит не меньше миллиона.

- Сами согласования - они ведь не бесплатные?

- С каждым годом все дороже и дороже. За последние три-четыре года большинство городских служб сильно повысили официальные расценки за согласование документов. Раньше были сотни долларов, теперь тысячи. Впрочем, это доли процента от общей стоимости объекта.

ИНВЕСТОР - ВРАГ ЧЕЛОВЕКА

Чиновник - он на то и чиновник, чтобы мешать добрым людям делать свой бизнес. Но, оказывается, инвестор тоже не сахар.

- Основные факторы, которые мешают реализации проекта,-нерешительность и неграмотность инвестора и затягивание им принятия решений,- говорит Покусаев, не приводя, правда, никаких примеров. Он вообще избегает конкретики.- Приходится проводить для него ликбез. Потому что он неграмотный. Ну это как папуаса посадить в «Мерседес».

Одно из главных заблуждений инвесторов - это что недвижимость в Москве принесет им бешеный доход. Тогда Покусаев объясняет им, что это не так. Недвижимость может сохранить и несколько приумножить капитал, но не более того. После этого ликбеза часть желающих отсеивается. Остаются те, кто согласен на разумный процент от продажи готового здания или от сдачи его в аренду.

Газетные публикации, в которых говорится, что инвестиции в московскую недвижимость не столь доходны, как раньше, на притоке клиентов пока не сказались. Правда, состав их изменился. Раньше это была московская публика, теперь, говорит Покусаев, люди с периферии. Как с ними работать? Очень просто.

- Нам платят за то, что мы инвестору рассказываем, как у него все плохо . Лучше это делать каждый день, тогда больше платят,- без улыбки говорит Покусаев.- За решение проблем.

- От чего зависит количество клиентов - от курса доллара, от политики? Есть какие-то закономерности?

- Закономерность одна: когда праздники, инвесторов нет, решать вопросы не с кем, поэтому можно ехать отдыхать.

РАБЫ СТРОЙКИ

После инвестора и чиновников начинается собственно стройка. Это самый капиталоемкий этап: на него уходит 80% затрат. Зато, оказывается, он и самый несложный.

- Это простой технологический процесс. У тебя есть документация, тебе ее обсчитают, ты деньги заплатил - и вперед,- говорит Покусаев.- В древнем Египте строили рабы. В Штатах строят мексиканцы. В Москве - украинцы, молдаване, белорусы.

Те же рабы. Уровень подхода и технологий таков, что рабы могут строить нормальные объекты.

- Почему такое чудовищное качество строительства в Москве?

- Это вопрос мотивации. У застройщика мотивация простая: нажить деньги на клиенте. Логично? Чтобы нажить деньги на клиенте, нужно поменьше затратить, побольше засадить. Зачем ему нанимать квалифицированную рабочую силу?

- А у вас какая мотивация?

- Я получаю либо процент от выполненных работ и услуг, либо фиксированную сумму. Я не буду подписывать документ, если это не соответствует нормам. А если соответствует, и качество устраивает инвестора, то так тому и быть.

- Сколько вы берете?

- Некую фиксированную сумму или процент от сметной стоимости проекта.

В среднем 4-5%, а вообще разброс от двух до десяти. Если объект маленький, то процент выше, потому что и большой, и маленький - возня одна и та же. А если объект огромный, то процент низкий. Если маленький и очень сложный - то процент самый высокий. То же самое и у других компаний.

НА РАБОТУ ЗА ДЕНЬГАМИ

Покусаев говорит, что в Москве примерно 15 таких компаний, как его. Цены на услуги примерно одинаковые, равно как и круг ответственности, и поэтому конкуренции между компаниями не наблюдается - каждая имеет свою специализацию и свой круг заказчиков.

- А бывает такое, чтобы не было заказчиков? Ну не идут, и все?

- Если они не идут, то это очень хорошо,- без улыбки говорит Покусаев.- Столько проблем, когда приходят. Объекты длятся годами, и каким надо быть дебилом, чтобы за три года, пока длится один проект, не найти другой?

Сегодня «Технохолдинг» ведет примерно десяток объектов разной степени готовности. Где-то только начали собирать документы, где-то сдают готовое здание. Обеспечивают все это дело 30 с небольшим сотрудников «Технохолдинга». Это руководители проектов, затем люди, осуществляющие технадзор на стройплощадках, и помощники.

- Какую специальность должен иметь руководитель проекта?

- Он должен быть менеджером,- отвечает Покусаев.- Как правило, в строительстве он вообще ничего не понимает. Кстати, до начала девяностых Павел Валерьевич и сам ничего не понимал в строительстве, потому что окончил военно-морское училище по специальности «инженер радиоэлектроники».

- Что делать, чтобы руководители проекта не вступали в сговор, скажем, с потенциальными подрядчиками? За «откат»?

- Менеджеры только готовят решения, а принимает их инвестор.

- Где вы берете руководителей проектов?