Богатство и свобода

Как Вы уже догадываетесь, момент для инвестиций в недвижимость был выбран не самый удачный. Но у инвесторов бывают такие моменты, когда на счетах скапливаются значительные средства. Эти средства начинают «жечь руки». Хочется уже вложить их куда-то – и начать получать доход. Ведь инвестор отлично понимает, что процент по банковскому вкладу, на котором временно аккумулируются средства, никак нельзя считать приемлемым доходом!

С другой стороны, предугадать будущее не так-то просто, даже если до резкого изменения ситуации в экономике осталось всего несколько недель. Зная, что уже с октября 2008 года в российской экономике начался ощутимый спад, мы понимаем, что значительно выгоднее было бы инвестировать в недвижимость те же средства через полгода. Или через год. Абсолютно очевидно, что значительно выгоднее покупать сразу после серьезного падения на рынке. А не на пике цен. К сожалению, не так-то легко понять, что падение уже приближается. Даже когда до этого падения остается всего ничего.

Для начала дома не были сданы в те сроки, которые предполагались на момент покупки объектов. Тот дом, который должен был быть сдан через три месяца, сдали через год. А который должен был быть сдан через полгода – сдали через три года. Все это время вложенные в помещения деньги были омертвлены, не давая никакого дохода. А кое-какие текущие затраты (например, на отопление), к сожалению, шли. И то, что дома все же были сданы, а помещения официально оформлены в Регистрационной палате, хотя бы и со значительной задержкой, – это еще везение! Строительные компании могли обанкротиться, учитывая произошедший сразу после покупки помещений мощный экономический спад. Объекты могли остаться стоять в незавершенном или несданном виде. Заплаченные за помещения деньги могли обратиться в пыль, в ничто. Ксчастью, этого не произошло. В итоге на оба помещения были получены свидетельства о праве собственности из Регистрационной палаты.

Стали после этого помещения приносить доход? Конечно, нет. Собственно, вариантов извлечения дохода было два. Первый вариант – спекулятивный: купить метры по выгодной цене в строящемся доме. Дождаться, когда дом будет построен. И перепродать метры по более высокой цене. К сожалению, из-за спада в экономике, а также стагнации и временного снижения цен на рынке недвижимости помещения вряд ли можно было продать даже за ту цену, по которой они когда-то приобретались.

Так что остался вариант извлечения инвестиционной доходности. Для этого нужно было сдать помещения в аренду. А перед этим сделать в них отделку и ремонт. Опять отдаляется срок начала поступления доходов от инвестиций. Плюс потребовались ощутимые дополнительные затраты на проведение ремонтно-отделочных работ. Хорошо, что у инвестора были на это средства.

На данном этапе выяснилась очень важная деталь. Когда Вы покупаете квартиру в строящемся доме, Вы ожидаете, что на момент сдачи его в эксплуатацию и получения Вами свидетельства о государственной регистрации все коммуникации к квартире уже проведены: вода, электричество, газ. Все, что Вам нужно, – обеспечить разводку всего этого по квартире.

Но когда Вы приобретаете в строящемся доме не квартиру, а нежилое помещение под коммерческую недвижимость, следует ожидать, что все вопросы обеспечения электропитанием и водоснабжением Вам придется решать самому. Самостоятельно заключать договоры с операторами, предоставляющими данныеуслуги. Например, с «Водоканалом» и «Городскими электросетями». «Выбивать» нужные Вам мощности (первоначально заложенных на Ваше помещение мощностей обычно оказывается недостаточно). Получить для этого технические условия подключения от тех же «Городских электросетей». Все это такая проблема, такое мучение! Время, деньги, договоренности, взятки, затраты (составляющие существенную часть от общих затрат на ремонт), стресс! По времени этот процесс, кстати, может занять больше, чем все работы по ремонту и отделке помещения.

В итоге оба помещения были отремонтированы и сданы в аренду. Стоимость метра с учетом затрат на ремонт получилась такой, что вряд ли можно будет продать эти помещения с прибылью в ближайшие 10 лет. По первому помещению арендные платежи начали поступать через 2,5 года после покупки. По второму – через пять лет после покупки. Как это сказалось на доходности вложений – думаю, понятно.

Видите, насколько удобнее было бы приобрести коммерческую недвижимость на вторичном рынке! Тогда не пришлось бы решать всех этих муторных вопросов – они уже были бы решены предыдущими владельцами помещения. Максимум, что пришлось бы сделать, – полный или частичный ремонт, который при удачном стечении обстоятельств можно было бы свалить на заехавшего в помещение арендатора.