Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

Деятельность застройщиков по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) на основании договора участия в долевом строительстве не является инвестиционной. Участники долевого строительства (граждане и юридические лица) не являются инвесторами, а направляемые ими на долевое строительство денежные средства, в том числе путем приобретения у застройщика (эмитента) облигаций особого вида – жилищных сертификатов, не являются инвестициями. Такие средства не облагаются НДС в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ как не связанные с оплатой реализованных налогоплательщиком товаров (работ, услуг) (письмо Минфина России от 12 июля 2005 г . № 03-04-01/82).

Договор участия в долевом строительстве может быть признан договором особого типа, которому пока не дана соответствующая правовая квалификация. По мнению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора), изложенному в письме от 01.08.05 г. № 0100/5932-03-32 «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья», договоры участия в долевом строительстве не должны квалифицироваться как инвестиционные.

Перечислим основные изменения, которые в соответствии с новой редакцией п. 1 ст. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», имеют немаловажное значение при реализации договора долевого участия.

1) застройщиком по долевому строительству может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы (индивидуальные предприниматели из состава застройщиков исключены);

2) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации права собственности на земельный участок или на основании договора аренды земельного участка (ч. 1 ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), ранее требовалась также государственная регистрация права аренды земельного участка, так как обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);

3) вводится дополнительно форма привлечения денежных средств граждан на долевое строительство многоквартирных домов. Кроме денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве допускается их привлечение путем выпуска эмитентом (застройщиком) облигаций особого вида – жилищных сертификатов, которые представляет собой облигацию, закрепляющую право ее владельца на получение от застройщика (эмитента) жилых помещений (квартир);

4) в состав объекта долевого строительства наряду с жилым или нежилым помещением включается также общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости (п. 2 ст. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), потому что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество. Налоговое законодательство также содержит единый порядок обложения НДС (освобождения от налогообложения) операции по реализации жилых помещений и долей в них, а также доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (п.п. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ);

5) застройщики получили право одностороннего отказа от исполнения договора в случае нарушения участником порядка внесения платежей по договору, если участник долевого строительства в течение установленного срока не обратился к застройщику за получением денежных средств и процентов на эту сумму, то застройщик обязан зачислить их в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается данному участнику;

6) застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие:

а) нормального износа объекта долевого строительства или его частей;

б) нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации;

в) ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными третьими лицами;