Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

Организация заключила с Заказчиком-застройщиком инвестиционный договор на строительство индивидуального жилого дома, перечислила в установленном настоящим договором порядке оговоренную сумму в полном объеме. Заказчик-застройщик нанял подрядчиков и на 60% освоил перечисленные средства, в результате чего возникло недостроенное здание( не принятое в эксплуатацию как недострой). Однако у Заказчика возникли финансовые проблемы, он объявил о невозможности завершить строительство, и предложил расторгнуть инвестиционный договор на данной стадии строительства, вернув неосвоенные денежные средства. Организация готова переоформить на себя разрешение на строительство, найти подрядчика, который за те средства, которые вернет прежний заказчик, завершит строительство. Однако старый Заказчик представил соглашение о расторжении инвестиционного договора и акт в произвольной форме передачи недостроенного дома, где перечислены виды выполненных работ и их стоимость (сумма затрат по данному акту – это сумма освоенных средств)

Достаточно ли акта в произвольной форме с перечислением стоимости работ для того, чтобы суммы, в нем указанные, были приняты как затраты на строительство данного объекта в совокупности с суммами, освоенными в дальнейшем по выполнению подрядных работ?

Приостановление строительства, инвестор должен принять соответствующим решением. Оно оформляется приказом руководителя по предприятию-инвестору, в котором указываются причины такого решения (например, финансовые трудности). Решение передается заказчику-застройщику, на его основании заказчик-застройщик составляет Акт о приостановлении строительства (по форме № КС-17, утвержденной постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г . № 100). Один экземпляр этого акта передается подрядчику, второй передается заказчику-застройщику, третий экземпляр акта передается инвестору.

В акте должны быть указаны следующие данные:

– наименование и назначение объекта, строительство которого приостановлено;

– дата начала строительства;

– полная сметная стоимость строительства (стоимость по договору);

– сметная стоимость выполненных работ на дату, когда строительство было приостановлено;

– фактические затраты на дату приостановления строительства (по учету заказчика-застройщика);

– средства, необходимые для окончательного расчета с подрядчиками.

Получив от инвестора решение о временном приостановлении работ, заказчик-застройщик извещает об этом всех подрядчиков. Они составляют акты о выполнении работ и передают их к оплате заказчику-застройщику. Затем производится полная инвентаризация незавершенного строительства.

В описях по незавершенному строительству указывается наименование объекта, а также объем выполненных работ по этому объекту, по каждому отдельному виду работ, по конструктивным элементам и т.п. При этом проверяется, не числится ли в составе незавершенного строительства оборудование, переданное в монтаж, но еще не смонтированное.

Далее определяются потери (убытки) подрядчиков от прекращения строительства. Эти потери могут возникнуть из-за того, что подрядчикам пришлось аннулировать заказы на покупку материалов для строительства или же эти материалы уже были куплены и теперь они не могут быть использованы на строительстве других объектов.

После того как принято решение приостановить строительство объекта, заказчик-застройщик должен расторгнуть или изменить по срокам договоры с подрядчиками, иначе они могут продолжать строительство. Более того, заказчик-застройщик не сможет нанять на строительство другого подрядчика без согласия того подрядчика, который ранее выполнял строительно-монтажные работы на объекте. Такие разъяснения приведены в пункте 21 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г . № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда».

По окончательному расчету за выполненные работы подрядная организация выставляет заказчику-застройщику Акт о выполнении работ (форма № КС-3), делает расшифровку стоимости выполненных работ и выписывает счет-фактуру. На основании этих документов расходы по строительству списываются на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных средств»). Сумма «входного» НДС по этим расходам относится на счет 19, и в дальнейшем инвестор сможет возместить ее из бюджета (п. 6 ст. 171 НК РФ).

Расторгнув договор с подрядчиком, заказчику-застройщику придется еще компенсировать подрядчику связанные с этим потери (убытки). Причем, как сказано в п. 1 ст. 15 ГК РФ, ущерб возмещается полностью, если законом или договором не предусмотрено возмещение ущерба в меньшем размере. Такие разъяснения приведены и в п. 19 письма ВАС РФ № 51.