Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

3) Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

4) Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 4 декабря 2006 г .);

5) Жилищный кодекс Российской Федерации;

6) Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г . № 190-ФЗ;

7) Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г . № 195-ФЗ (КоАП РФ);

8) Земельный кодекс РФ.

Помимо названных нормативных актов к отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения, возникающие в процессе строительства объектов недвижимости, регулируются двумя Федеральными законами:

– Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;

– Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» содержит ряд принципиально новых норм, регулирующих ответственность сторон рассматриваемых отношений, по сравнению с применяемым до него законодательством и сложившейся практикой.

Застройщик несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с действующим законодательством и условиями договора (ст. 17 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ст. 15, 393 и 395 Гражданского кодекса РФ).

Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Законом или договором участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены случаи, когда:

– допускается взыскание только неустойки, но не убытков (исключительная неустойка);

– убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка);

– по выбору участника долевого строительства могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (альтернативная неустойка).

Большинство застройщиков, заключая договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства, предусматривают определенный размер исключительной неустойки, как правило, в виде пени за каждый день просрочки выполнения обязательства. Такая ответственность устанавливается в договоре участия в долевом строительстве за нарушение застройщиком своих обязательств при условии выполнения обязательств со стороны участника долевого строительства в следующих случаях:

1) нарушение застройщиком срока ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию;

2) нарушение застройщиком срока подачи документов в компетентные органы для оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Закон об участии в долевом строительстве, вступивший в силу с 1 апреля 2005 г ., изменил сложившийся порядок, теперь все неустойки являются штрафными (ст. 10 Закона). Застройщик (как и участник долевого строительства) обязан возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Ответственность застройщика перед участником долевого строительства согласно Федеральному закону № 214-ФЗ

В условиях специфики инвестиционно-строительной деятельности, влияния большого числа факторов, в том числе и неправовых, многие из которых не подконтрольны самому застройщику (политические, экономические, административные), достаточно сложно определить срок сдачи объекта в эксплуатацию. По мнению многих специалистов-практиков рынка недвижимости, декларируемый в договоре срок будет примерно на год больше реального. Однако застройщик может указать, например, на 10 лет больше. Если застройщик опаздывает со сдачей объекта недвижимости в срок, Закон возлагает на него обязанность не позднее чем за 2 месяца до предполагаемого окончания строительства уведомить участников долевого строительства и предложить внести изменения в договор (п. 3 ст. 6 Закона).