Частное право. Преодолевая испытания. К 60-летию Б. М. Гонгало

К примеру, согласно ст. 149.3 правообладатель, со счета которого были неправомерно списаны бездокументарные ценные бумаги, будет вправе требовать от лица, на счете которого они находятся, возврата таких же бумаг. При этом бездокументарные ценные бумаги, удостоверяющие только денежное право требования, а также приобретенные на организованном рынке, не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. Если же бездокументарные ценные бумаги были безвозмездно приобретены от лица, которое не имело права их отчуждать, правообладатель вправе истребовать такие ценные бумаги во всех случаях. Когда же бездокументарные ценные бумаги, которые правообладатель вправе истребовать, были конвертированы в другие ценные бумаги, правообладатель вправе истребовать те ценные бумаги, в которые были конвертированы ценные бумаги, списанные с его счета. А при наличии возможности приобретения на организованном рынке таких же ценных бумаг, которые были неправомерно списаны со счета правообладателя, последний вправе по своему выбору потребовать от лиц, несущих перед ним ответственность за причиненные этим убытки, приобретения соответствующих ценных бумаг за их счет либо возмещения всех расходов, необходимых для их приобретения.

Несколько иной подход со стороны законодателя наблюдается в отношении таких объектов гражданских прав, как объекты недвижимости. Прежде всего необходимо отметить, что ст. 130 ГК РФ осталась в прежней редакции, хотя в редакции законопроекта, принятого в первом чтении, эта статья включала в себя правила о том, что земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь; к недвижимым вещам в равной степени относятся как жилые, так и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

Данные законоположения («выпавшие» из текста ст. 130 ГК РФ) были призваны законодательно оформить подходы, давно сложившиеся как в доктрине, так и в судебной практике. Так, в 2005 г. при подготовке постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в его текст было включено разъяснение, согласно которому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ). Очевидно, что приведенное разъяснение Пленума ВАС РФ основано на признании земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества единым объектом, выступающим в обороте в качестве единой недвижимой вещи.

Что касается жилых и нежилых помещений, то названные объекты (в особенности нежилые помещения) давно требуют детального регулирования. Еще при подготовке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (2002–2003 гг.) ставилась задача урегулировать соответствующие отношения. Как отмечалось в Концепции, в зависимости от конструктивных особенностей и способа использования в здании (сооружении) могут быть выделены одно или несколько помещений, т. е. конструктивно и пространственно обособленных частей внутри здания (сооружения), пригодных для использования. Помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение – это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова.

Признание помещения недвижимой вещью делает особо актуальным урегулирование вопроса о правовом режиме общего имущества здания, к которому относятся: несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крыша, фундамент, инженерное оборудование, так называемые помещения общего пользования (лестничные проемы, холлы и проч.), которые объединяются по признаку непригодности (непредназначенности) их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения. Как указывалось в Концепции, правовой режим объектов общего имущества «должен обеспечивать для всех без исключения собственников помещений, с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования ими в соответствии с их назначением, а с другой – безусловное распределение бремени содержания их в состоянии, обеспечивающем возможность их использования по назначению. Поскольку в обоих случаях речь идет о «безусловности», единственный правовой режим, обеспечивающий это, есть режим общей долевой собственности».