Что я знаю о работе кофейни

Иногда тем, кто пользуется помещениями – в первую очередь в больших зданиях, – приходится помимо аренды платить за различные услуги, в частности за вывоз мусора и охрану. Все эти сборы должны быть перечислены в договоре аренды, чтобы вы имели полное представление о будущих расходах.

7. Пересмотр арендной платы

Обычно пересмотр арендной платы означает, что собственник по истечении определенного срока вправе изменить арендную плату с учетом изменений на рынке. Иногда этот пункт сформулирован исключительно в пользу арендодателя – плата может только расти. В некоторых юрисдикциях арендная плата привязана к индексу потребительских цен или ограничена верхним или нижним пределом, – если такие нормы действуют там, где вы живете, убедитесь, что они соблюдаются в договоре. Когда прийти к согласию не удается, привлекают арбитра или другое лицо, которое помогает разрешить конфликт. Заранее выясните, как арендатор может защитить свои права в рамках действующего законодательства, если собственник требует чрезмерного повышения платы.

8. Поручитель

Иногда арендодатель требует от арендатора дополнительных гарантий – например, найти человека, который поручится за вас на тот случай, если вы нарушите условия договора. Поручитель обязуется оплатить оставшийся срок аренды или компенсировать убытки до того момента, когда будет найден новый съемщик. Лично я никогда не подписывал договоры на таких условиях и не советую делать это другим.

Надо сказать, свои первые договоры я подписывал на слабом рынке, что давало мне определенные преимущества, и с тех пор ситуация серьезно изменилась. Но, хотя рынок восстановился, мы успели завоевать хорошую репутацию, и теперь домовладельцы редко требуют от нас привести поручителей.

Если вы стартуете сейчас [2], убедить арендодателя отказаться от поручителей будет сложнее. Чтобы он согласился на ваши условия, попробуйте предложить ему другие варианты.

• Страховой депозит – арендодатель может вернуть его вам по истечении определенного срока, в течение которого вы будете соблюдать взятые на себя обязательства.

• Ограниченные гарантии, предоставляемые третьим лицом, – к примеру, если обязательства нарушены на сумму менее 20 000 евро, поручитель не платит ничего, однако действие такого условия ограничивается сроком или суммой, которая причитается арендодателю за год.

• Оборудование – можно вставить в договор параграф, который предусматривает, что, если съемщик разорится, он должен оставить все производственное и офисное оборудование арендодателю, чтобы компенсировать затраты на поиски нового арендатора. Впрочем, это довольно сложная процедура.

Любой из этих пунктов может стать предметом переговоров, поэтому подумайте, где для вас важно настоять на своем и в чем вы готовы уступить. Заключить сделку будет гораздо проще, если ваш агент и ваш юрист знают ваши приоритеты.

Доверяйте арендодателю

Это мой главный совет тем, кто собирается подписать договор аренды. Доверяйте арендодателю, а если чувствуете, что он не заслуживает доверия, не подписывайте договор. Попросите представить рекомендации, выясните, можно ли пообщаться с теми, кто их дал. Поинтересуйтесь, есть ли у собственника другие объекты, сдаваемые в аренду.

В настоящее время я имею дело с четырьмя домовладельцами, и мои отношения с ними складываются абсолютно одинаково. Они редко напоминают о себе, а я стараюсь не докучать им. Я считаю, что это оптимальный вариант. Если вы будете постоянно дергать арендодателя, требуя то устранить небольшую течь, то покрасить оконные рамы, он не останется в долгу, когда надо будет продлить договор. Я перечисляю арендную плату без задержек и не доставляю хлопот собственникам. Слава богу, до сих пор им не приходило в голову беспокоить меня.

Строительство и поиск подрядчиков

Управлять кофейней – задача сама по себе непростая, но, если вам предстоит начать со строительных работ, это еще более сложный и напряженный труд. Почти все владельцы кофеен, которых я знаю, выходили за рамки бюджета, не укладывались в сроки и нередко были вынуждены заниматься переделками после завершения работ.

Успешно руководить проектом по расширению или строительству кофейни – это отдельная работа, и с годами я понял, что лучший вариант – нанять опытного специалиста. Хотя многие боятся, что это слишком дорого, на деле это самый дешевый способ добиться результата. Профессионал сэкономит вам время, деньги и нервы и позволит сосредоточиться на решении вопросов, связанных с бизнесом.

Если вы все же хотите справиться своими силами, составьте детальный график выполнения работ, согласуйте его со всеми подрядчиками и следите, чтобы все участники строго соблюдали сроки. Для многих работников «завтра» означает «на следующей неделе», а «на следующей неделе» – «в следующем месяце».