Чужие уроки — 2007

Зачем New Century занималась кредитованием subprime rate, думаю, всем понятно: дополнительный риск с лихвой окупался вдвое большей процентной ставкой, которую ипотечные ростовщики получали с клиентов. Не столь очевидна мотивация тех, кто с радостью subprime-кредиты на себя записывал. Здесь-то мы и подходим к самой сути всего американского недвижимостного пузыря: клиенты New Century делали ставку на то, что цены на дома будут расти до бесконечности! Иными словами: берется кредит с отрицательной амортизацией, делаются практически дармовые ежемесячные платежи — обычно все те же полтора-два года, — а как только льготный период заканчивается и предполагается, что клиент перейдет на платежи по полной ставке, кредит рефинансируется! Каким образом? Да таким, что за истекшие полтора-два года стоимость дома выросла настолько, что сумма, полученная под вторичный заклад, позволяет и погасить первый кредит со всеми выплаченными по нему процентами, и покрыть платежи нового льготного периода, и еще прилично заработать! Получается, что счастливый обладатель низкого кредитного рейтинга FICO самым комфортным образом обеспечивал себе проживание в хорошем доме, за который практически ничего не платил, да еще и подспудно зарабатывал на своем жилище! Чем не Земля Обетованная?

Кирдык

Увы, оказалось, что палка-то — о двух концах. Описанная выше ситуация цвела пышным цветом с весны 2003-го по лето 2005 года, пока рос спрос на новые дома и медленно увядал фондовый рынок. Все это время недвижимость выполняла функцию заменителя прибыльной биржевой игры и была тем самым блаженным местом, где широкие народные массы зализывали финансовые раны после потерь, понесенных на фронте «доткомов»6.

Что вышло дальше? Дальше биржа потихоньку пришла в себя после нокдауна, приписанного легендарному Усаме бен Ладену, и Федеральный комитет по открытому рынку (FOMC) ринулся стимулировать процесс возрождения фондового рынка единственно доступным ему способом: стал планомерно повышать ставку федеральных фондов. Очевидно, что за ней потянулись и все остальные процентные ставки — и брокерского займа, и депозитарных сертификатов, и коммерческих бумаг, и дисконтирования, и ипотечного кредитования prime и subprime.

Рост ставок prime и subprime мгновенно испортил малину с бесконечным выгодным рефинансированием кредитов. Поскольку новые кредиты стали обходиться дороже, ипотечные должники — обратите внимание: не только subprime, но и prime! — стали испытывать затруднения с рефинансированием и выплатой текущих ежемесячных платежей, участились дефолты по кредитам с последующим выставлением недвижимости на продажу (foreclosure).

Выстраивание дальнейшей цепочки — дело техники: избыток предложения на рынке жилой недвижимости на протяжении всего 2006 года привел к остановке роста цен и даже частичному их снижению. Именно это обстоятельство обернулось подлинной катастрофой для клиентов subprime, и без того пострадавших от увеличения кредитных ставок по ипотеке. Помните ситуацию, при которой основная сумма задолженности по кредиту NegAm возрастала с 300 до 345 тысяч долларов, после чего клиент продавал дом, скажем, за 350 тысяч по текущей рыночной цене и полностью перекрывал старый кредит? В новых обстоятельствах стоимость дома... снижалась до 275 тысяч. Горе-риелтор оказывался в ситуации, когда его долг (345 тысяч) сильно превышал себестоимость залога (275 тысяч). Ситуация эта обрела сочный эпитет «go under water»7 и предполагала два выхода: либо продолжать ежемесячные выплаты по чудовищным ставкам (12–15% с учетом увеличения основной суммы задолженности), либо — объявлять себя банкротом со всеми вытекающими последствиями.

Обе схемы и разыгрывались весь 2006 год с возрастающим напряжением. В конце концов, ипотечным кредитодателям subprime rate типа New Century стало элементарно не хватать оборотных средств для предоставления новых кредитов, поскольку поступления по старым кредитам резко сократились из-за участившихся банкротств и затяжных процедур foreclosure, не позволяющих выручить быстрые деньги за отторгнутую недвижимость. New Century по привычке обратилась за «коротким капиталом» к своим инвестиционным партнерам, а те, внимательно отслеживая реальное положение дел на рынке, дали от ворот поворот! Круг замкнулся!

Почти замкнулся. Для полноты картины недостает лишь одного звена — застройщиков. Впрочем, никаких сложностей с пониманием их позиции не возникает. Как только рост цен на рынке жилой недвижимости остановился, застройщики стали в спешном порядке сворачивать возведение новых домов, пытаясь избавиться от растущего инвентарного кома. Сокращение роста строительства новых домов хрестоматийно стало основным главным признаком кризиса на рынке недвижимости?