Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

Мажорное впечатление от нового Классификатора ВРИ омрачают проблемы, связанные с возможностью возведения строений, приспособленных под жилье, на участках, попадающих по своему назначению в раздел 1.0 «Сельскохозяйственное использование».

В частности, ранее допустимое строительство дома фермера, занимающегося, например, разведением птицы или кролиководством (а, в принципе, мало ли какой разрешенной законом деятельностью), становится невозможным. Приходится как-то выкручиваться, изыскивать различные варианты, хотя бы для временного обустройства — и называть в документах строение, планируемое под жилье, нежилым (административно-бытовым или бытовым зданием, складом, административно-складским зданием, теплицей, если ее организовать, к примеру, на мансарде), понимая, что с пропиской в таком строении ничего не получится.

По сути, возник дисбаланс интересов — с одной стороны, интересов государства, стремящегося решить сразу 3 глобальные задачи:

1) обеспечить максимальную защиту сельскохозяйственных земель,

2) сформировать стабильный продовольственный рынок страны,

3) снизить остроту жилищной проблемы,

с другой же стороны, интересов собственников участков, на которых производится сельхозпродукция для этого самого продовольственного рынка, пусть даже для личного потребления, и которым удобнее находиться на самом участке, построив на нем жилой дом и постоянно заботится и о птице, и о животных, занимаясь попутно выращиванием овощей и фруктов. То ли дело у фермеров на Чукотке, Ямале, Сибири, Дальнем Востоке и Крайнем Севере, постоянно перевозящим свои чумы и яранги вслед за оленями, перегоняемыми на новые пастбища.

Можно, конечно, предположить, что, по сложившейся традиции, ожидания собственников фермерских участков когда-нибудь оправдаются, лишь бы не по цене «налоговых атак» за благо предоставления разрешения на строительство жилых домов. А до этих пор многим из них придется искать возможности, заложенные градостроительными регламентами, и пытаться уточнить возможность изменения ВРИсвоих участков на те виды их использования в территориальной зоне, что допускают строительство жилья.

В этих сложных ситуациях придется пребывать в ожидании, когда, как обещано законодателями, к 2020 году будут откорректированы ПЗЗ муниципалитетов, а установленные по ним виды разрешенных использований участков будут приведены в соответствие с Классификатором (пункты 12, 13 статьи 34ФЗ 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Участки для дачного хозяйства, дачного строительства, садоводства и огородничества. Привычные ВРИ земельных участков «для дачного хозяйства», «дачное строительство» и «для огородничества» увидеть в Классификаторе ВРИ невозможно. Их там нет. В разделе Классификатора 1.0 «Сельскохозяйственное использование» присутствует только вид» садоводство», имеющий код 1.5, в соответствии с которым на участке возможна малоэтажная жилая застройка (размещение дачных и садовых домов, размещение гаражей и подсобных сооружений) и осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием:

— многолетних плодовых и ягодных культур,

— винограда,

— иных многолетних культур,

причем без уточнения того, каким именно является участок — для индивидуального садоводств, в составе ДНП или СНТ.

Следует обратиться к определению садового земельного участка в ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», где в статье 1 говорится, что:

садовый земельный участок — это участок, используемый для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений;

огородный земельный участок — тот, что используется для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);

дачный земельный участок — такой, что используется в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля);