Деньги. Мастер игры

Чтобы сэкономить деньги по закладной на дом, не надо ждать очередного спада на рынке недвижимости. В тот момент, когда вы читаете эту книгу, цены на жилье могут расти, а могут и снижаться, но вы в любом случае способны сократить свои платежи наполовину, начиная буквально со следующего месяца, не согласовывая свои действия с банком и не меняя условия кредитного договора. Каким образом? Ответьте на простой вопрос. Предположим, вы обращаетесь за кредитом на жилье. Какой из двух вариантов вы предпочтете:

Кредит, при котором 80 процентов всех ваших платежей идут на оплату процентов.

Кредит на 30 лет под 6 процентов годовых с фиксированными платежами.

Подумайте пару минут. К чему вы пришли? Второй вариант кажется более соблазнительным, потому что условия первого — это верх сумасшествия? Итак, вы склоняетесь к мнению большинства и выбираете вариант № 2 или все же решаете перехитрить всех и останавливаетесь на варианте № 1?

Правильный ответ: здесь нет никакой разницы. Оба варианта идентичны. Ставя свою подпись под договором и выбирая кредит на 30 лет под 6 процентов годовых с фиксированными платежами, вы фактически соглашаетесь, что 80 процентов каждого вашего платежа будут уходить на погашение процентов. Не ожидали? Вы полагали, что переплата составит 30, 40 или 50 процентов всей суммы платежей? Ах, если бы это было так! Хотите узнать секрет банкиров? На самом деле вы заплатите на 100 (или даже больше) процентов от стоимости кредита. Дом стоимостью в полмиллиона долларов фактически обойдется вам в миллион с учетом платы за проценты. А если вы покупаете дом стоимостью в миллион долларов? В конечном итоге вам придется заплатить 2 миллиона! Взгляните на приведенную ниже схему, где показано влияние процентов по кредиту на конечную стоимость приобретения. В данном примере дом стоит миллион долларов, но при любой стоимости погашение процентов оказывает одинаковое влияние. Оно удваивает цену.

У большинства людей оплата жилья является самой большой расходной статьей бюджета, а если учесть, что значительная часть этих денег уходит на погашение процентов по кредиту, то неудивительно, что среднестатистический американец тратит 34,5 процента всех своих доходов на кредитные переплаты (в том числе по кредитным картам). И это лишь средний показатель. Многие платят больше!

Как же сократить эти расходы и направить высвободившиеся средства в фонд свободы? Ответ настолько прост, что вы поразитесь.

Если вы заключили традиционный кредитный договор с фиксированными платежами, то вам надо всего лишь постоянно досрочно выплачивать сумму основного долга. При каждом месячном платеже выплачивайте долю основного долга за следующий месяц, и в большинстве случаев вам удастся сократить срок ипотеки с 30 до 15 лет! Значит ли это, что ваши месячные платежи станут вдвое больше? Ничего подобного. Давайте подсчитаем вместе.

Принцип денежных игр № 3: сократите кредитные выплаты наполовину! Выписывая в следующий раз чек на месячный платеж по ипотеке, выпишите сразу второй чек на оплату доли основного долга за следующий месяц.

Вам все равно придется заплатить эту сумму в следующем месяце, так почему бы не выложить ее из кармана на пару недель раньше, но за счет этого добиться существенной долгосрочной экономии? Ведь 80, 90 или даже больше процентов от всей стоимости жилья составляет переплата по кредиту. По статистике, большинство американцев через 5–7 лет осуществляют рефинансирование ипотеки или переезжают на новое место жительства (и вновь взваливают на себя бремя выплат по кредитам).

Марк Айзенсон, эксперт по ипотечному кредитованию и автор книги «Секрет банкиров» («The Banker’s Secret») писал в «New York Times»: «Остается только сожалеть, что миллионы людей, исправно платящих по кредитам за жилье, не понимают преимуществ досрочных платежей».