Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

3. Когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).

Например. Арендодатель не уведомил арендатора при заключении договора о том, что торговое оборудование является предметом залога. Узнав об этом, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы.

4. Когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Например. Во время весеннего паводка помещению, расположенному на первом этаже, был нанесен значительный ущерб. Арендатор обратился к арендодателю с требованием произвести капитальный ремонт помещения. В разумный срок ремонт арендодателем выполнен не был. В такой ситуации арендатор вправе потребовать уменьшения размера платы за пользование имуществом.

Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором. При увеличении (уменьшении) размера арендной платы по договору, подлежащему государственной регистрации, необходимо иметь в виду, что если соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений в отношении размера арендной платы не было зарегистрировано, то оно в соответствии с п. 3 ст. 433 и ст. 452 ГК РФ считается незаключенным.

Если при наличии приведенных выше обстоятельств арендодатель отказывается уменьшить размер арендной платы, арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском об изменении условий договора аренды.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (если иное не предусмотрено договором аренды). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).

В договоре аренды стороны обычно предусматривают возможность взыскания неустойки в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы.

1.8. Предоставление объекта аренды арендатору

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача сданного в аренду имущества арендатору.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Таким образом, существенным условием договора аренды является условие о предмете договора. Объект аренды должен быть подробно описан в договоре. Эти сведения должны дать возможность точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

Соблюдение требования о необходимости четкой характеристики предмета договора имеет существенное практическое значение как для арендатора, так и для арендодателя. При отсутствии в договоре аренды условия о предмете договора он не может считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

К примеру, в договоре аренды транспортного средства без экипажа должны быть указаны следующие сведения о предмете аренды:

• наименование и марка транспортного средства;

• регистрационные данные;

• номер свидетельства о регистрации транспортного средства;

• индивидуальные признаки данного транспортного средства (заводские номера двигателя и кузова, цвет кузова);

• необходимые технические характеристики (пробег, состояние кузова, объем двигателя и т. п.).[8]

В договоре аренды нежилого помещения должны быть указаны:

• местонахождение помещения (точный адрес здания, в котором оно находится);

• поэтажный план здания с указанием расположения внутри его сдаваемого в аренду помещения;

• номера комнат и площадь арендуемого помещения;

• техническое состояние помещения, обеспеченность тепло– и водоснабжением, охраной.

Все необходимые сведения о предмете аренды могут содержаться как непосредственно в договоре, так и в отдельном документе, который составляется при передаче имущества арендатору и является неотъемлемой частью договора, например, в акте приема-передачи. При передаче объекта аренды арендатору необходимо не только дать подробное описание имущества, но и четко отразить в договоре (акте приемки-передачи) его техническое состояние (наличие неисправностей или иных недостатков). Применительно к аренде зданий и сооружений ГК РФ предусматривает обязательное составление передаточного акта, подписываемого сторонами (ст. 655 ГК РФ). Обязательство арендодателя передать здание или сооружение считается исполненным после фактической передачи имущества и подписания сторонами соответствующего документа.