Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

Так, между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды нежилых помещений. В акте приема-передачи, подписанном сторонами, было отмечено, что система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии. Впоследствии произошла авария этой системы. Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий аварии и проведению капитального ремонта системы центрального отопления. Поскольку арендодатель не принял мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой счет, заключив договор с подрядчиком. Впоследствии стоимость ремонта арендатор засчитал в счет арендной платы. Арендодатель не согласился с зачетом потраченных арендатором средств на ремонт в счет арендной платы и обратился с иском в арбитражный суд о расторжении договора аренды в связи с невнесением в установленные сроки арендной платы и о выселении арендатора из занимаемого помещения.

Арбитражный суд указал следующее. Согласно ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В данном случае система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии. Ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы центрального отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий и осуществлять в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт.

Текущий ремонт объекта аренды – это работы по систематическому и своевременному предохранению объектов аренды от преждевременного износа и поддержанию их в рабочем состоянии.

Например. Арендатор по договору аренды транспортного средства без экипажа пользуется легковым автомобилем. В процессе его эксплуатации арендатором проведена замена тормозных колодок. Произведенные арендатором расходы являются затратами на осуществление текущего ремонта арендуемого имущества.

Капитальный ремонт следует отличать от улучшений арендованного имущества, которые представляют собой капитальные вложения в объект аренды, улучшающие (повышающие) ранее принятые нормативные показатели функционирования объекта аренды (срок полезного использования, мощность, качество применения и т. п.). Таким образом, подобного рода затраты улучшают качественные характеристики арендуемого имущества.

Например. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендатору был передан в пользование легковой автомобиль с двигателем объемом 1500 см3. Арендатором была произведена замена двигателя более мощным с объемом 1700 см3. Произведенные работы являются улучшениями арендованного имущества, поскольку установка двигателя большего объема улучшает технические характеристики автомобиля.

Улучшения арендованного имущества могут быть произведены как арендатором, так и арендодателем.

1.13. Неотделимые улучшения арендованного имущества

В силу особенностей их правового режима принято различать отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества.

Неотделимыми являются улучшения, которые не отделимы от объекта без причинения ему вреда.

Например. Арендатором была произведена реконструкция арендуемого нежилого помещения – перепланировка комнат с целью оптимизации использования арендуемой площади. Произведенные улучшения являются неотделимыми.

Арендатором была увеличена оперативная память арендуемого компьютера. По истечении срока аренды дополнительный блок памяти может быть изъят. Произведенные арендатором улучшения технических характеристик компьютера являются отделимыми.

Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью (если иное не предусмотрено договором аренды) (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Это означает, что по истечении срока аренды арендуемое имущество передается арендодателю, а улучшения остаются у арендатора. По соглашению между арендатором и арендодателем отделимые улучшения могут быть переданы последнему с возмещением их стоимости либо без такового.

Совсем по-иному обстоит дело с неотделимыми улучшениями. Они прочно связаны с объектом аренды, поэтому после прекращения договора подлежат передаче арендодателю вместе с самим арендованным имуществом. В связи с этим арендатор может требовать от арендодателя возмещения их стоимости (если иное не предусмотрено договором) только в том случае, если неотделимые улучшения были произведены с согласия арендодателя. Во избежание спорных ситуаций согласие арендодателя должно быть выражено в письменной форме.

В случае, когда арендатор улучшил качественные характеристики арендуемого объекта на свой страх и риск, требовать возмещения понесенных расходов он не вправе, если иное не предусмотрено законом.[15]