Доступное жилье: люди и национальный проект

Автором и разработчиком программы бесплатной приватизации квартир в муниципальных домах выступил фонд «Институт экономики города», созданный на средства зарубежных организаций и собранный из людей, не замеченных ранее в качестве специалистов по ЖКХ. Тогдашние российские власти не разбирались в ЖКХ и слепо доверились «западным специалистам», которые, как тогда считалось, знают ответы на все вопросы.

Центральным объектом всей системы ЖКХ является жилой дом, предоставляющий людям услуги жилья и являющийся заказчиком коммунальных услуг. Необходимо подчеркнуть, что основным и единственным поставщиком жилищных услуг является именно дом в целом, а не отдельно взятая квартира (как принято считать в России), так как квартира может существовать только в составе дома и качество проживания в ней полностью определяется свойствами всего дома в целом. Жилой дом предоставляет человеку: 1) жилищные услуги непосредственно (жилое помещение и коммуникации); 2) коммунальные услуги опосредованно (является заказчиком коммунальных услуг: водопровод, канализация, отопление, электроэнергия, газ и т. д.). Таким образом, можно считать, что жилой дом является своеобразным предприятием по предоставлению жильцам жилищно-коммунальных услуг. Если дом работает эффективно, то жильцам предоставляется весь комплекс ЖКХ-услуг высокого качества, и напротив – при неэффективной работе комплекса жильцы получают эти услуги низкого качества.

При приватизации государственного промышленного предприятия нередко шли фактически по тому же пути, когда целостные технологические структуры оказались разорваны и приватизированы по частям. Это привело к параличу одних предприятий, к банкротству и гибели других, но, к счастью, этот процесс охватил не все производства. Увы, в сфере ЖКХ исключений практически не было.

Жилье в зарубежных развитых странах

Виды городского жилья

Все городские жилые дома в современных зарубежных развитых странах можно разделить на две группы – частный односемейный дом (дом для одной семьи, коттедж) и многоквартирный дом. В среднем по городам Западной Европы доля частных односемейных домов составляет порядка 30% всего жилого фонда, в странах Южной Европы их несколько больше – до 40%, в США и Канаде еще больше – до 50%. В крупных городах доля этого сектора жилых домов ниже, в небольших, естественно, выше, но везде доля частных односемейных домов велика в структуре городского жилья.

Многоквартирный дом – это дом из нескольких квартир (от 2 до многих сотен), в которых живут не связанные родством семьи (не путать с таунхаусом, который представляет собой частные односемейные дома, сблокированные стена к стене). В настоящее время известны три вида многоквартирных домов, различающихся формой собственности и управления:

1) частный доходный дом – частная форма собственности и управления;

2) кондоминиум, кооператив – коллективная форма собственности и управления;

3) муниципальный арендный дом – государственная (муниципальная) форма собственности и управления.

Существуют еще многоквартирные дома, находящиеся в собственности и управлении некоторых фирм, организаций и ведомств, квартиры в которых предоставляются в аренду служащим этих организаций (служебное жилье, общежития для студентов, казармы для солдат и полицейских и т. д.). Это ведомственное жилье, доля которого невелика, поэтому рассматривать его мы не будем.

Рассмотрим более подробно эти виды многоквартирных домов.

Частный доходный дом

Исторически частный доходный дом (ЧДД) является самым древним видом многоквартирного дома в городах. Первые многоквартирные дома для сдачи квартир внаем появились еще в Древнем Риме в III веке до н. э. (они назывались инсулами). ЧДД занимает прочное место среди городского жилья, его доля в городах современных зарубежных развитых стран составляет до 40%, а в крупных городах – до 70% (Нью-Йорк) и даже 82% (Вена). Некоторые принципы работы частного доходного дома уже рассматривались в предыдущей главе, поэтому здесь дополним уже сказанное.