В число первых важных археологических признаков города входит дворово-усадебная застройка. Из сообщений летописи известно о существовании дворов в Киеве, Чернигове, Галиче, Переяславле, Новгороде, Смоленске, Полоцке, Ростове, Суздале, Владимире, Ярославле, Твери и многих других городах. Упоминаются как дворы княжеские, боярские и епископские, так и дворы непривилегированных горожан. Актовые материалы свидетельствуют, что дворы в древнерусских городах наследовались по завещанию или по родству, продавались и покупались. Об этом же говорит берестяная грамота 424 начала XII в. из Новгорода (Арциховский А.В., Янин В.Л., 1978, с. 32–33). Ее автор предлагает отцу и матери продать двор в Новгороде и ехать к нему в Смоленск или Киев. Сведения письменных источников не оставляют сомнений в частнособственническом характере дворовых владений в городе. В больших городах насчитывались тысячи дворов. Например, в 1211 г. в Новгороде во время пожара сгорело 4300 дворов и 15 церквей (НПЛ, с. 52, 250).
Таким образом, большую часть территории города, как правило, занимали дворы, находившиеся в полной собственности горожан. Следовательно, усадьба-двор с ее жилыми и хозяйственными постройками, отделенная частоколами и заборами от внешнего мира, являлась социально-экономической ячейкой, из совокупности которых складывался город.
Археологические исследования, как отмечалось выше, в 32 случаях обнаружили эти городские дворы. Полностью или почти полностью они изучены в Киеве, Новгороде, Пскове, Русе, Смоленске, Минске, Суздале, Москве, Ярополче Залесском, городище Слободка, Рязани и некоторых других городах. Получен сравнительный материал, позволяющий достаточно полно охарактеризовать городские усадьбы разных типов. Главным признаком наличия усадебной застройки служат следы оград, отделявших двор от улицы и соседних дворов. Там, где культурный слой хорошо консервирует органику, ограды прослеживаются в виде остатков сплошных частоколов из кольев, горбылей и досок, в виде цепочек столбов или плетней. Если дерево не сохранилось, то от усадебных оград остаются узкие канавки, куда устанавливались ряды бревен, или ямы от столбов и кольев.
Самой характерной особенностью этих оград является их удивительное постоянство. Раз установленные границы усадеб не менялись веками. В Новгороде на огромном Неревском раскопе сложившиеся в середине X в. границы дворов-усадеб практически без существенных изменений просуществовали до второй половины XV в. Эта картина повторяется во всех других раскопах на территории древнего Новгорода. Еще более наглядными оказались результаты раскопок в Киевском Подоле. Здесь в ряде мест первые усадьбы возникли в конце IX — начале X в. Но их границы оставались неизменными в течение несколько столетий. Даже после наводнений Днепра, когда дворы перекрывались мощными наносами песка и ила, заборы и частоколы возобновлялись на прежних местах. Стабильность во времени древнерусских городских землевладений подтверждается не только данными по Киеву и Новгороду, но и материалами исследований в других городах. Сегодня этот факт надежно установлен археологией.
Изложенные наблюдения ведут к нескольким существенным выводам. Во-первых, постоянство городских усадебных границ безусловно свидетельствует о частнособственнической сути земельных владений в городе. Если бы городские усадьбы имели временный, например, только хозяйственный характер, различные перепланировки и передвижки оград были бы неизбежны. Во-вторых, горожане оказываются корпорацией землевладельцев, которым в совокупности принадлежит территория города. В этом кроется социальная основа городского строя Руси. В-третьих, устойчивость однажды выделенных дворовых участков указывает на их непосредственную связь с организацией внутригородской жизни. В противном случае они должны были бы дробиться при наследовании несколькими детьми или при продаже по частям. Но ничего подобного нет. И древнерусские юридические памятники предусматривают наследование двора одним из сыновей, а не всеми детьми. Надо полагать, владение дворовым участком в городе накладывало на его хозяина определенные повинности: финансовые (уроки, дани), отработочные (строительство укреплений, мощение улиц) и военные. Одновременно дворовладелец приобретал и права: прежде всего право участия в городском самоуправлении. И если повинности еще можно было бы исчислить по жребиям в зависимости от размеров части дворовладения, то разделить таким образом право участия в городском самоуправлении нельзя. Фиксированной совокупностью прав и обязанностей дворовладельца перед городской общиной и центральной властью объясняется постоянство границ городских усадеб в Древней Руси. Следовательно, размежевание основной территории русских городов на «дворовые тяглые места» — не нововведение XV–XVI вв., а порядок, узаконенный еще в предшествующую эпоху.
Так археология на современном этапе приподнимает завесу не только над историей материальной культуры древнерусских городов, но и над истоками и особенностями их социальной организации.