Экономика города

Быстрый рост городов привел к тому, что к началу XX в. крупнейшие города – Лондон, Париж, Берлин, Нью-Йорк и другие города-гиганты исчерпали свои земельные ресурсы в городской черте и оказались плотно застроенными. Вопрос о размещении в них как новых промышленных предприятий, так и жилых домов мог быть решен только за счет окраин или поблизости расположенных небольших городов и поселков, где находились наиболее дешевые земли.

Размер квартирной платы, как и цены на все прочие товары, в период свободной конкуренции устанавливались в зависимости от спроса и предложения. В сфере купли и продажи территорий для застройки царила анархия. С быстрым ростом городов сокращалось число участков для жилищного и промышленного строительства, спрос на городские участки резко возрастал. Как следствие, повышались цены на городские земли, которые становились объектом надежных и выгодных капиталовложений. Этим широко пользовались спекулянты незастроенными земельными участками в городах Европы и Америки. Так, стоимость городских земель Берлина всего за три десятилетия – с 1870 до 1900 г. возросла в 4 раза, а стоимость земель в Чикаго к началу XX в. – более чем в 8 раз по сравнению с серединой XIX в.

Если спекуляция землей приносила предпринимателям колоссальные прибыли, то вкладывать средства в жилищное строительство, тем более строительство дешевых домов, считалось нерентабельным и рискованным, так как прибыль поступала постепенно, в виде составной части квартирной платы.

Жилищное строительство в основном оставалось в руках домохозяев и домовладельцев, которые опирались на ранее изданные законы, стоявшие на страже недвижимого имущества. Их экономические позиции были все еще прочными. Напротив, роль государства или городских управлений в жилищном строительстве была ограниченной.

В 1851 г. на Всемирной выставке в Лондоне были представлены модели дешевых жилищ для рабочих, выполненные под покровительством принца Альберта и получившие название «жилищной реформы принцев».

Экспериментальные дома для рабочих строились в конце XIX в. при поощрении принца Вильгельма Прусского. Это было предельное удешевление жилого фонда до такой степени, чтобы в этих строениях еще хоть как-то можно было жить.

После пресловутой «реформы принцев» отдельные предприниматели также делали попытки строительства дешевых рабочих жилищ и целых поселков. Рабочие поселки строили в Англии, Франции, Германии. Заинтересованность военно-промышленных фирм накануне войны в дешевой рабочей силе способствовала привлечению постоянного контингента рабочих. С этой целью, например, «пушечный король» Франции Шнейдер построил за счет своей фирмы 1119 новых жилищ. Жилищное строительство в городах Рурской области проводил и концерн Круппа. В Англии проблему дешевого рабочего жилья пытался решить Ллойд-Джордж, проводивший под давлением лейбористской партии либеральные реформы.

Проблемы строительства дешевых жилищ обсуждались на многочисленных международных конгрессах. При этом выявились два различных подхода к этой проблеме.

Первый заключался в искусственном создании экономической заинтересованности частных застройщиков путем установления льгот, открытия кредита и снижения стоимости строительства при одновременном ограничении возможности бесконтрольного выжимания прибыли из построек.

Второй подход состоял в замене частного предпринимательства общественным на кооперативных началах, с тем чтобы составить конкуренцию крупным спекулянтам земельной собственностью и застройкой.

Обе идеи в какой-то мере были претворены в жизнь. Первая нашла отражение в том, что еще в 1890 г. в Англии был опубликован закон о строительстве дешевых рабочих жилищ; во Франции законами 1899, 1906, 1908 и 1912 гг. предоставлялись льготы застройщикам дешевых домов для рабочих, а также предусматривалась финансовая помощь со стороны муниципалитетов. В Германии с конца XIX в. поощрялось строительство многоквартирных домов-казарм для рабочих. О воплощении второй идеи свидетельствует тот факт, что, например, в Англии в 1908 г. было 196 обществ, объединившихся в Товарищество кооперативных арендаторов, насчитывающих 7 тыс. членов. Широкое распространение имело строительство на общественных началах в Германии, где в 1912 г. 1173 общества объединяли 225 672 члена. Во Франции было 488 обществ строительства дешевых жилищ, а также 132 общественных учреждения по строительству дешевых жилищ и 94 общества кредита недвижимости. Тем не менее ни одно из этих направлений не повлияло существенно на предвоенное жилищное строительство.