Экономика города

– утилизация, а не создание крупных санитарно-защитных зон вместо утилизации вредных выбросов в атмосферу.

Отсутствие этих требований и условий в свое время, с одной стороны, повлияло на развитие городской недвижимости, с другой – обусловило ее сегодняшнюю оценку на городском рынке недвижимости.

Таким образом, построение модели расчета стартовой цены участка следует начинать с определения базовой ставки арендной платы за гектар, определенной в экю для каждой оценочной зоны, на которые разбита территория Москвы, согласно распоряжению мэра от 8 сентября 1994 г. № 437-РМ. На основании этой, в принципе верной методики, вряд ли может быть получена оценка, имеющая реальную стартовую цену земельного участка, даже учитывая систему корректирующих коэффициентов. Однако для города любой величины земельный участок размером в 1 га (предлагаемая авторами методики ячейка сетки координат) слишком велик и может включать в своих границах очень разные стоимостные оценки, связанные как с геологическими характеристиками, так и с функционально-потребительскими особенностями территории. Более плотная сетка позволит получить более достоверную оценку реальных качеств данной территории.

В соответствии с действующим законодательством использование земли в Москве – платное. При этом формами платы являются: земельный налог, арендная плата, плата за временное пользование землей; введена нормативная цена земли.

Общая цель введения платы, определенная законодательством, – стимулирование рационального использования городских земель, их охраны и освоения, обеспечение финансовыми средствами развития инфраструктуры, формирование специальных фондов финансирования социальных мероприятий. За земли, переданные пользователям в аренду по договору с правительством Москвы (или по его поручению – органами исполнительной власти Москвы), взимается арендная плата.

Для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в других случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, Законом о плате за землю введена нормативная цена земли. За использование юридическими или физическими лицами помещений в жилых домах для производственной или коммерческой деятельности плата за землю вводится по полной ставке земельного налога за занимаемые этими помещениями земли с учетом земель домовых владений.

Исходя из этих требований, к конкретной территории должен быть «привязан» паспорт жилого фонда, разработанный в 1997 г., в частности для Москвы, с целью использования потребительской ценности жилых зданий и способствующий сохранности и надлежащему использованию фондов.

Однако этот паспорт по своей сути и форме практически не отличается от известных форм БТИ и содержит укрупненную характеристику жилых домов в отрыве от местонахождения (за исключением почтового адреса). В связи с этим предлагается метод (не вошедший в комплексную программу паспортизации жилищного фонда Москвы) систематизации данных (технических, экономических, качественных и функциональных), характеризующих объект и одновременно градостроительные особенности городских ситуаций. Систематизация включает данные о состоянии каждого здания, его объемно-планировочных и конструктивных решениях, а также о степени физического и морального износа зданий на данной территории города. В результате расширяется ряд пользователей и значение паспорта, который, с одной стороны, повышает реальность стоимостной оценки здания, а с другой – позволяет принимать решение о реконструкции, перепланировке, модернизации, перепрофилировании каждого дома, ориентируясь как в сегодняшней, так и в прогнозируемой стоимости объекта.

Предлагаемый метод представляет собой системное объединение градостроительных и технико-экономических показателей, которыми характеризуется современное состояние жилого фонда и градостроительных особенностей отдельных районов города, а также города в целом. Основой для создания данных является подготовительная стадия их накопления, включающая техническую и организационную сторону дела, а также методологию систематизации данных при различных комбинациях и вариантах.

Практически же, при разработанных и применяемых в настоящее время для других целей методах аэрофотосъемки и даже космической съемки, визуальная информация о недвижимом имуществе (земле, зданиях и сооружениях) в системе средового пространства позволяет не только получить самую достоверную градостроительную и экологическую характеристику, но и геологическую, что может иметь решающее значение при оценке городских объектов недвижимости.

На основе информации, полученной таким путем (может быть использован и традиционный метод – более дешевый, но менее эффективный) – систематизируются необходимые требования для составления отдельных данных и их комбинаций по градостроительным территориям и зданиям:

– сопоставимость исходных данных;