Экономика недвижимости: конспект лекций

В Башкортостане разработанная схема ипотеки предполагает первоначальные взносы до 30 % с возможными сроками рассрочки от 5 до 15 лет. В качестве инвестиционных ресурсов используются бюджетные средства и средства покупателей, а также товарные кредиты, которые предоставляются подрядчикам в виде стройматериалов на сумму до 50 тыс. руб. сроком от 1 до 5 лет под 8 % годовых.

Рис. 6.4. Схема ипотечного кредитования на селе

Особенности региональной экономики и возможности привлечения бюджетных ресурсов в регионах порождают различные схемы ипотечного жилищного кредитования. Однако, как свидетельствует опыт развитых экономически стран, без федеральной поддержки ипотечное кредитование развиваться не будет. С этой целью в 1996 году создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое должно стать стрежнем российской ипотеки.

Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» одобрило концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в стране, согласно которой должна произойти переориентация решения жилищных проблем социально незащищенных групп населения на решение жилищных трудностей работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и получившего жилье в собственность в результате приватизации. Для этой части населения долгосрочная ипотека является преимущественным способом решения жилищного вопроса.

В концепции определены основные цели и принципы ипотеки, намечены пути их достижения и реализации. Одной из целей является создание системы ипотечного жилищного кредитования без необходимости ее поддержки значительным государственным финансирование. Это предполагает многообразие схем ипотеки в России.

Однако, несмотря на то, что ипотечный кредит содержит в себе огромный потенциал экономического развития, превращения недвижимости в работающей капитал, помогающий населению получить жилье, а кредиторам – доход, говорить о широком развитии ипотечного кредита в стране пока нельзя. Формированию ипотечного кредитования в России мешает:

– отстраненность от ипотеки институциональных инвесторов (пенсионных и других фондов);

– «короткие» и «дорогие» деньги банков;

– отсутствие развитой системы страхования жилой недвижимости;

– невозможность, в большинстве случаев, продекларировать доходы из-за нежелания предприятий официально платить заработную плату;

– низкий уровень доходов у большей части населения.

Вышеназванные факторы можно отнести к социально-экономическим, а существуют еще и факторы нормативно-законодательного характера:

– невозможность выселения из заложенной квартиры заемщика, не исполняющего обязательства по кредиту;

– не разработаны критерии деятельности органов опеки и попечительства при рассмотрении вопросов, связанных с ипотекой жилого помещения обремененного правами несовершеннолетних;

– не разработаны правила залога и отчуждения земельных участков и др.

6.4. ДРУГИЕ ВИДЫ КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

На данном этапе развития рынка недвижимости в Российской Федерации, кроме ипотечного кредитования, применяются другие механизмы кредитования объектов недвижимости.

Все больше строительных компаний предлагают разнообразные схемы долевого участия (оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья), позволяющие покупателю снизить единовременные расходы на приобретение жилья.

Застройщик принимает на себя обязательства осуществлять финансирование строительства объекта (на всех этапах возведения) или его реконструкции за счет собственных и привлеченных средств (например, средств коммерческого банка), обеспечить окончание строительства к определенному сроку и в течение определенного срока с момента подписания акта Государственной приемочной комиссии передать дольщикам квартиры определенной площади в соответствии с договором долевого участия.