Экономика недвижимости

Затем рассчитывается чистый операционный доход.

Чистый операционный доход – это действительный валовый доход от объекта оценки за исключением операционных затрат.

NOI = EG – ОЕ,

где NOI – чистый операционный доход;

ОЕ – операционные расходы.

Операционные расходы – это затраты на поддержание воспроизводства дохода от имущества.

Расходы собственника недвижимости подразделяются на постоянные расходы (FE), переменные расходы (VE) и резервы (RR):

ОЕ = FE + VE + RR

Постоянные расходы – это затраты, практически независящие или незначительно зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости, например расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество.

Переменные расходы – это эксплуатационные расходы, они необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет расходов по эксплуатации объекта оценки основан на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных расходов на данном рынке. Переменные расходы находятся в прямой зависимости от стоимости строительства, площади и технических характеристик зданий или сооружений, особенностей инженерных решений.

Резервы – затраты, связанные с объектом недвижимости, их нужно произвести не более одного раза в несколько лет. Величина резервных затрат изменяется с течением времени. Например, к резервным затратам можно отнести благоустройство пешеходных дорожек, подъездов к зданию.

36. Применение доходного подхода при финансировании недвижимости

Доходный подход помогает инвестору учитывать ожидаемый инвестиционный доход, поэтому его нужно применять при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость, при анализе целесообразности инвестирования.

Доходный подход, в отличие от сравнительного и затратного подходов, отражает представление инвестора о недвижимом имуществе как об источнике получения реального дохода. Результаты, которые будут получены на основе доходного подхода, являются значимыми при оценке объектов, приносящих доход: складских и офисных помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Применение доходного подхода имеет большое значение при анализе инвестиционных и финансовых решений в сфере недвижимого имущества. Однако существуют проблемы, связанные с его применением:

1) необходимость прогнозирования долговременного потока дохода (процесс получения наиболее точной оценки будущего дохода затрудняется, так как в России сложилась устойчивая экономическая ситуация и вероятность неточного прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода);

2) влияние факторов риска на прогнозируемый доход (чтобы определить текущую стоимость, нужно учесть возможный риск, который связан с получением в будущем дохода от владения недвижимым имуществом, а величина возможного риска в российских условиях значительна и эти факторы повлияют на точность получаемого результата оценки недвижимости);

3) проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности всегда была неразглашаемой, т. е. конфиденциальной). Проверка доходности объектов недвижимого имущества затруднена, следовательно, оценка затрат может быть недостаточно точной, неточность увеличивается в процессе капитализации;

4) стоимостная оценка дохода (в случае оценки недвижимости, имеющей удобства, и уникальных объектов стоимостная оценка выгод существенно затруднена из-за частого изменения цен).

Применение доходного подхода важно не только для инвесторов, но и для прочих участников процесса финансирования недвижимости, потому что он позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход. Но нестабильность российской экономики увеличивает неточность прогнозов о доходах недвижимости. Риск вложений в недвижимость, который характеризуется значительной долгосрочностью и стимулирует к вложению финансовых ресурсов в другие направления инвестирования, достаточно велик. Правильное применение доходного подхода позволит инвестору принимать достаточно обоснованные и точные решения относительно финансирования инвестиций в недвижимость.

37. Оценка земли

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, а остальное – это улучшения, которые добавляют вклад в стоимость. Термины «земля» и «земельный участок» различаются.

Земельный участок – это часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях. Улучшения, проводимые для создания участка:

1) внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

2) внутренние: планировка озеленение, асфальтирование устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т. д.