Экономика за один урок

Новые дома не строятся, поскольку для этого нет стимула. С ростом стоимости строительства (обычно в результате инфляции) старый уровень арендной ставки не приносит прибыли. Если, как часто бывает, правительство в итоге понимает это и освобождает новое жилье от арендного контроля, все равно не хватает стимула к строительству в таких масштабах, в каких оно велось бы, если бы и старые здания были тоже освобождены от арендного контроля. В зависимости от того, как обесценились деньги с того момента, когда старые ставки аренды были на законном основании заморожены, аренда нового жилья может стоить в десять или двадцать раз больше, чем аренда аналогичной площади в старом жилье. (Это, например, произошло во Франции после второй мировой войны.) При таких условиях жильцы старых домов не имеют возможности переехать, как бы сильно ни увеличивались их семьи и ни ухудшалось снимаемое ими жилье.

Из-за низкой фиксированной арендной ставки в старых домах проживающие там люди, законно защищенные от роста арендной платы, поощряются к расточительному использованию жилья, вне зависимости от того, стала их семья меньше или нет. Это концентрирует непосредственное давление нового спроса на сравнительно небольшое число зданий. Оно с самого начала имеет тенденцию оказывать влияние на арендную ставку в сторону повышения ее до более высокого уровня, чем она достигла бы при всецело свободном рынке.

Однако это не будет соответствующим образом стимулировать строительство нового жилья. Строители или владельцы жилых домов будут получать ограниченную прибыль или даже, возможно, нести убытки от своих старых квартир, а для финансирования нового строительства у них либо вообще не будет капитала, либо он будет ограничен. Кроме того, они или те, у кого капитал из других источников, могут опасаться того, что правительство может в любой момент найти предлог, чтобы ввести контроль над арендой в новых зданиях. И оно часто именно так и поступает.

Ситуация с жильем будет ухудшаться и по другим причинам. Наиболее важно то, что пока не будет разрешено соответствующее повышение арендной ставки, владельцы домов и квартир не будут осуществлять перепланировку жилья или какие-то другие работы по его улучшению. Фактически, там, где арендный контроль является особо нереалистичным или угнетающим, владельцы домов и квартир не будут производить даже текущий ремонт жилья. У них не только может не быть экономического стимула к этому, но даже не быть на это средств. Законы о контроле над арендой помимо всего прочего порождают неприязненные отношения между владельцами жилья и его арендаторами, негодующими по поводу того, что не выполняется требующийся ремонт.

Следующий распространенный шаг законодателей, действующих лишь под политическим давлением или воздействием запутанных экономических идей, — это отмена контроля над арендой «роскошных» апартаментов при его сохранении в отношении жилья низкого и среднего качества. Аргументация в пользу такого подхода заключается в том, что богатые жители могут себе позволить платить более высокую арендную плату, а бедные — нет.

Долгосрочный эффект от такой дискриминационной системы, однако, прямо противоположен планировавшемуся его сторонниками. Строители и владельцы роскошного жилья стимулируются и вознаграждаются; строители и владельцы более необходимого дешевого жилья дестимулируются и ставятся в невыгодное положение.

Первые могут получать столь большую прибыль, какую позволяют условия предложения и спроса; последние же остаются без стимула (или даже без капитала) к строительству большего количества дешевого жилья.