Эксперт № 05 (2014)

По оценкам, «именные» спецсчета многоквартирных домов выберут не более 20% собственников жилья, причем в основном в домах, имеющих незначительный физический износ. Оставшиеся 80% граждан будут перечислять взносы на счет региональных операторов. Дело в том, что для того, чтобы организовать перечисление денег на спецсчет дома, надо провести общее собрание жильцов, которое сделает такой выбор. Но российские собственники жилья традиционно пассивны, а выбор в пользу спецсчета надо сделать в течение двух месяцев после официального опубликования региональной программы капремонта. Так что в значительной части многоквартирных домов общие собрания собственников помещений просто не будут проведены и деньги «по умолчанию» будут перечисляться на счет регионального оператора. Следовательно, именно региональный оператор становится ключевым звеном системы капремонта жилого фонда и берет на себя организацию финансирования и проведения всех ремонтных работ. Большая часть этих функций довольно трудоемка, что потребует привлечения значительного количества работников высокой квалификации. При этом использовать средства, полученные от собственников жилья, на оплату труда сотрудников регионального оператора по закону нельзя, так что финансирование его деятельности — а это немалые средства — ляжет на бюджет региона. Однако есть возможность многократно снизить эти затраты: во-первых, за счет применения эффективных программных продуктов, чтобы снизить потребность в персонале, а во-вторых, дав региональному оператору право собирать помимо взносов на капремонт платежи за все виды жилищно-коммунальных услуг в качестве платежного агента (об этом ниже).

Фактически региональный оператор будет обществом взаимного кредитования собственников жилья, причем полная субсидиарная ответственность по его обязательствам возлагается на бюджет субъекта федерации. Ответственность эта распространяется не только на сохранность взносов, накапливаемых на счетах оператора, но и на достаточность накопленных средств для проведения капремонта в каждом конкретном доме в установленный региональной программой срок. Если взносов, собранных собственниками к моменту начала ремонта, недостаточно, то необходимые средства поступают из регионального бюджета. Но как быть, если бюджет региона дефицитный? Очевидно, что в схеме должен присутствовать еще один игрок — кредитная организация.

Полезный банк

Региональным властям стоит привлечь в систему капремонта банки, заключив с ними соглашение о взаимодействии. Смысл в том, чтобы передать банкам комплексное обслуживание всей региональной системы капремонта жилфонда (а не только ведение счетов регионального оператора). При этом банк-партнер получит значительную пассивную базу — особенно если региональный оператор еще и возьмет на себя функции платежного агента. Регион же получает возможность провести капремонт с использованием кредитного ресурса. Смысл довольно прост: банк-партнер выдает региональному оператору кредит под будущие поступления взносов, и оператор делает капремонт в тех домах, которые особенно в этом нуждаются, — причем сразу же на первом этапе программы капремонта. Кроме того, сотрудничество с банком позволяет получить ряд дополнительных возможностей: к примеру, банк может начислять проценты на временно свободные средства регионального оператора и на остаток на его счете, что позволит покрыть определенную часть текущих расходов. Соглашение с банком может предусматривать предоставление региональному оператору кредита в случае возникновения кассовых разрывов. Это позволит исключить или минимизировать риск возникновения пиковых финансовых нагрузок на региональный бюджет. А вероятность того, что с подобными пиковыми нагрузками придется столкнуться, велика.

Правда, следует отметить, что согласно требованиям Жилищного кодекса РФ специальные счета региональных операторов могут быть открыты только в тех банках, размер собственных средств (капитала) которых составляет не менее 20 млрд рублей. Таких банков в стране сорок.

Важно, что банк при этом становится своеобразным гарантом адекватности программ капремонта и качества работ. Ведь вряд ли банк заинтересован в том, чтобы его фондообразующая база сокращалась в результате массового перехода жилья из категории ремонтопригодного в категорию аварийного и ветхого по причине несвоевременного ремонта. Во всяком случае, желательно включить в соглашение между банком и субъектом федерации пункты, предусматривающие возможность для банка оценивать состояние жилфонда и вносить предложения, обязательные для рассмотрения региональными правительствами при формировании как тридцатилетних программ, так и оперативных планов проведения капремонта.