Эксперт № 12 (2013)

Балашиха — один самых проблемных и застраиваемых городов области. Здесь сегодня более 110 строек. «В Балашихе построено огромное количество жилья. Но нет ни школ, ни поликлиник, ни детских садов, ни канализации — нет ничего, кроме домов. Транспортная система также не выдерживает. В городе, по сути, коллапс», — негодовал Андрей Воробьев. Решительные действия Воробьева, конечно, нравятся электорату. Но на фоне массированной застройки Подмосковья многоэтажными микрорайонами ручная остановка стройки в одном городе малоэффективна.

Основной спрос сосредоточен сегодня в сегменте новостроек экономкласса, и потому девелоперы стараются снизить общую стоимость жилья. Главный способ — уменьшение квартир в размерах. Однушкой площадью в 26–28 кв. метров сегодня никого не удивишь.

На фоне общей тенденции упрощения проекта для снижения общей цены квартиры весьма обнадеживающим выглядит контртренд на создание качественной среды жизни. Такого направления придерживается уже целый ряд девелоперов — «Урбан груп» (проект «Город набережных» и другие проекты), «Крост» (проект «Эдальго»), RGI («Микрогород в лесу»). Эти компании делают ставку на авторскую архитектуру, стараются реализовывать интересные градостроительные решения. Сегодня рынок готов съесть любой продукт, но с ростом конкуренции проекты этих компаний окажутся в привилегированном положении.

Москва раскручивает стройку

Пока в Подмосковье власти ищут хоть какие-то рычаги, чтобы ограничить стройку, в Москве происходит обратный процесс — раскручивания маховика строительства. Это довольно неожиданно: в течение полутора лет главной идеей правительства Сергея Собянина было закручивание гаек в строительстве. Многократно заявлялось, что город отменил сотни инвестконтрактов на 11 млн квадратов, что приоритетом власти будет инфраструктурное строительство. Но сейчас происходит поворот в городской политике.

Главная причина — положение с бюджетом. «Крупные российские корпорации переходят на консолидированную отчетность и начинают платить налоги в регионах. Как Москве компенсировать выпадающие доходы? Только со стройки жилья и коммерческой недвижимости. Городу придется идти по пути Лужкова — раскручивать строительство», — рассказывал в кулуарах выставки MIPIM один из близких к правительству девелоперов. Другая причина изменения политики — во вновь начавшемся периоде инвестиционной активности в Москве. В кризис легко отменять проекты, что и делала администрация Собянина. Сейчас в стройку вновь устремились деньги, и сдерживать их будет с каждым днем все труднее.

Marriott Novy Arbat (Новый Арбат, 32) — новый комплекс, совмещающий отель и апартаменты с гостиничным обслуживанием

В официальных документах поворот к активизации стройки, как и многие другие судьбоносные решения в Москве, не выражен. Однако несколько сигналов прозвучало. Первое: резко изменилась риторика первых столичных лиц. Теперь уже и Сергей Собянин, и Марат Хуснуллин все чаще говорят не об ограничениях строительства, а о выданных разрешениях, выпущенных проектах планировок и так далее. На MIPIM Собянин прямо заявил: «Москва будет наращивать объемы строительства жилья и коммерческой недвижимости».

Второе: через городскую градострои-тельно-земельную комиссию (ГЗК) хлынул поток согласований проектов планировок для крупных — сотни тысяч квадратных метров — проектов. Буквально в последние пару месяцев только в районе Большого Сити было согласовано два проекта — на 380 и 900 тыс. квадратов. Активизировались и проекты-миллионники: речь идет о застройке территории ЗИЛа, Очаковской промзоны, территории около Ходынского поля. Всего же инвестиционные контракты были подтверждены на 30 млн метров.

Третье: поменялись вводные планировщикам. «Мы долгое время сокращали технико-экономические показатели проектов. Но полгода назад ситуация изменилась: от руководителей города есть негласное распоряжение — делать метраж побольше. Чтобы инвесторам было интересно», — говорит один из сотрудников городского Института Генплана.

Как этот тихий переворот отразится на рынке? Прежде всего, нетрудно догадаться, что с нарастанием объема строительства в Москве будет снижаться интерес к подмосковным новостройкам. По сути, столичный и подмосковный рынки — сообщающиеся сосуды, и покупатели начнут возвращаться в столицу. К этому будет подталкивать и ухудшающаяся транспортная ситуация.

Другой результат смены градостроительной политики обернется ростом конфликтов девелоперов с местными жителями. Последние общественные слушания показывают: москвичи после лужковской эпохи настроены против любой стройки в городе. При этом администрация Собянина, не желая терять авторитет, практически не поддерживает застройщиков своим ресурсом.

В зоне сумрака