Эксперт № 38 (2013)

Многие проекты выгодно отличаются от многоэтажных духом эксперимента и уважения к будущим жильцам, что проявляется в мелочах. В поселке «Андерсен» застройщик первым делом построил прогулочную зону вдоль речки и уже сейчас разрабатывает проект частного парка на территории. Во многих проектах уже на ранней стадии проведено благоустройство, строятся детские площадки, создаются зоны отдыха. «Девелоперы малоэтажки — это новые для рынка люди. Они не испорчены советским стройкомплексом или российским девелопментом докризисной эпохи, — говорит управляющий партнер ГК “КрайсДевелопмент” Яков Литвинов . — Эти люди инновационно настроены и в строительных технологиях, и в архитектуре. В многоэтажке очень сильно влияние типовых решений, накопленных за годы. Типовой малоэтажки ни в Советском Союзе, ни в России фактически не было, и это хорошо. Хочешь строить — надо думать и экспериментировать».

Более творческий характер проектов объясняется и тем, что входной билет на рынок малоэтажки намного дешевле и получить его проще, чем в случае с многоэтажкой. Малоэтажка менее зарегулирована. А многоэтажное строительство во многом завязано на административный ресурс. И, как правило, девелопер, начинающий большой многоэтажный проект, не склонен к риску и инновациям. Он уверен, что по старинке конвертирует административный ресурс в деньги. Девелоперы малоэтажки изначально не имеют выгодных стартовых позиций, конкурентные преимущества им приходится создавать самостоятельно.

Сама среда жизни, создаваемая в районах с малоэтажной застройкой, намного более гуманна. Это среда, как говорят архитекторы, соразмерная человеку, там ты не чувствуешь себя песчинкой. Между дворами не огромные пустыри, как в районах многоэтажек, а уютные дворы. Соразмерная человеку среда создает и новый образ жизни. Жильцы многоэтажек обычно не знакомы с соседями, чрезмерная скученность людей толкает их в изоляцию, к одиночеству. А вот в малоэтажных домах начинают формироваться совсем другие отношения между людьми, другое местное сообщество. «Наши дома только недавно стали заселяться, но уже сейчас видны некоторые особенности. Во-первых, люди активно обживают дворы. В них не только гуляют мамы с детьми, но и сами жители разбивают клумбы и полисадники. Во-вторых, жители домов, формирующих двор, активно знакомятся друг с другом. Это создает и дополнительный уровень безопасности: чужой человек сразу привлекает внимание», — говорит генеральный директор управляющей компании «СтройМенеджмент» Руслан Высоцкий (ЖК Rutown).

Можно выделить две группы покупателей, которые уже оценили преимущества жизни в малоэтажных домах. Первая — пенсионеры, которые продают квартиры в Москве и переезжают за город. Малоэтажная застройка им очень подходит. С учетом того, что строящиеся квартиры за городом обычно раза в полтора-два дешевле московских, это выгодно и с финансовой точки зрения.

Вторая группа покупателей — семьи с маленькими детьми. В поисках хороших экологических условий для ребенка они уезжают из Москвы. В каждом крупном малоэтажном проекте предусмотрен детский сад. Это и требование властей, и понимание застройщика, что иначе много квартир не продашь. А вот школы девелоперы берутся строить крайне неохотно: хотя бы потому, что они обходятся раз в пять-шесть дороже, чем детский сад. У семей с подросшими детьми будет два варианта: либо ездить в ближайшую школу, либо переезжать.

Цены на квартиры в малоэтажке сильно варьируются — от 40 тыс. рублей за квадратный метр в 60 км от Москвы до 108 тыс. рублей на границе с Бутовом. При равноценном местоположении квартира в малоэтажной застройке сегодня почти всегда дешевле, чем в многоэтажной. Это своего рода премия покупателям за покупку продукта, которого в законченном виде никто не видел. Из-за этого в некоторых проектах рост цен за последний год составил чуть ли не 25–30%. Скорее всего, по мере того как малоэтажка будет занимать свое место на рынке, демпинга девелоперов на ранних стадиях строительства уже не будет. Или он станет прерогативой новых игроков, которым пока нечего показать.

Девелопмент эпохи дорогих денег