Эксперт № 44 (2013)

Последние полтора года структура ипотечного рынка заметно меняется: устойчиво растет доля кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости. По данным банков из топ-20 (без учета Сбербанка), темп прироста ссуд на покупку жилья в новостройках в среднем в полтора раза превышал совокупный прирост выдачи ипотеки. Благодаря этому по итогам первого полугодия 2013 года доля ипотечных ссуд на приобретение квартир в новостройках достигла трети всего объема выдачи.

Из топ-20 банков, предоставивших информацию об объеме выданных ссуд на приобретение жилья на первичном рынке, передовые позиции занимают частные игроки. Абсолютным лидером по этому направлению стал банк «Возрождение»: доля ссуд на приобретение жилья в новостройках составила 83% всего объема выдачи. За ним следуют «Санкт-Петербург» (81%), Ханты-Мансийский банк (62%) и «Зенит» (59%). Государственные банки на первичном рынке менее активны: у ВТБ24 доля ссуд на новое жилье составила 38%, у Банка Москвы — 30%, у Связь-банка — всего 6%.

Смещению акцента в пользу первичного рынка поспособствовал динамичный рост строительной отрасли: со второй половины 2011 года темп прироста объемов ввода жилья показывает положительную динамику. Бьет рекорды и возведение жилых домов в Москве: в 2013 году планируется построить более 3,4 млн кв. м жилья (на 32% больше, чем в 2012 году), из которых на территорию Новой Москвы придется не менее 1,1 млн кв. метров. Новостройки Новой Москвы пользуются особой популярностью у покупателей благодаря хорошей экологии, доступным ценам, а также введенным властями нормативам по ограничению высотности и требованиям к социальной инфраструктуре. Росту привлекательности новостроек также способствует переориентация застройщиков на работу в рамках 214-ФЗ, что повышает интерес банков к кредитованию физлиц на покупку недвижимости на первичном рынке.

Таблица 2:

Топ-50 банков по числу предоставленных ипотечных кредитов в 1-м полугодии 2013 года

Таблица 3:

Топ-50 банков по величине ипотечного портфеля на 1 июля 2013 года

Риски первичного рынка

По прогнозам «Эксперт РА», объем рынка ипотечного кредитования в 2013 году составит не менее 1,2 трлн рублей. Темп прироста рынка по отношению к предыдущему году достигнет 25%, что, по нашему мнению, будет соответствовать здоровому росту ипотечного рынка без риска перегрева каких-либо его сегментов.

В 2014 году темпы роста ипотечного рынка продолжат замедляться. Этому способствует сохраняющаяся неопределенность на мировых финансовых рынках, волатильность которых влияет на стоимость банковского фондирования, а в конечном счете и на уровень ставок по ипотечным кредитам. Мы прогнозируем прирост рынка на уровне 20% в случае, если процентные ставки не изменятся, и не выше 15%, если они вследствие ухудшения макроэкономической ситуации поднимутся.\

Таблица 4:

Топ-20 банков по доле ссуд на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости в общем объеме выданных ипотечных кредитов за 1-е полугодие 2013 года

При сохраняющихся темпах роста жилищного строительства и все большей кооперации девелоперов и банков в части разработки совместных программ кредитования жилья в новостройках темп прироста выдачи ипотечных ссуд на первичном рынке сможет сохраниться. Таким образом, по итогам 2014 года доля ссуд на приобретение жилья в новых домах сможет достичь 40% общего объема выдачи.

Увеличение доли ипотеки в новостройках стимулирует рост предложения нового жилья, что способно позитивно отразиться на стоимости квадратного метра и доступности ипотеки. Но у этого процесса есть и обратная сторона: к кредитным рискам ипотеки добавились остающиеся высокими риски строительной отрасли, прежде всего недостроя. При этом на фоне строительного бума многие банки заметно снизили требования к объекту недвижимости и готовы выдавать ипотечные ссуды уже на начальном этапе строительства. В случае экономического спада в 2014 году на один-два года могут быть заморожены проекты с низкой степенью готовности, что отразится как на спросе на ипотеку в таких домах, так и на качестве уже взятых кредитов.

Главная задача банков и государства сейчас — обеспечить дальнейший рост ипотеки на первичном рынке без ухудшения качества кредитного портфеля. Совместить рост ипотеки на первичном рынке жилья и контроль рисков можно за счет массового внедрения страхования профессиональной ответственности застройщиков (на случай остановки строительства либо увеличения его сроков), а также путем расширения программ рефинансирования ипотеки ВЭБом и АИЖК. По нашим оценкам, крупнейшие участники рынка (в первую очередь госбанки) также готовы поддержать строительство аккредитованных объектов в случае ухудшения финансового положения застройщиков.

Как мы считали

Выводы аналитиков "Эксперт РА" основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 июля 2013 года и результатах анкетирования банков.