Эксперт № 47 (2013)

Восстановление не коснулось рынка загородных элитных поселков. Средние цены на дорогие коттеджи по-прежнему ниже докризисных как минимум на 30%, а количество сделок крайне невелико.

Впрочем, даже восстановление рынка элитных новостроек в городе не должно создавать иллюзию повторения докризисной ситуации: после кризиса рынок переформатировался и стал кардинально другим.

Элитные покупатели стали скупы

Главное изменение: элитные городские новостройки стали рынком покупателя. До кризиса, при постоянном росте цен на 20–30% в год, правила игры диктовали девелоперы. Покупатели брали то, что им предлагали, правда, в любом случае оставались в выигрыше. Сегодня покупатель стал намного скупее и рациональнее, он не желает платить за излишества и крайне требователен к качеству элитной недвижимости. «До 2008 года покупка элитной недвижимости была элементом показного потребления. Покупкой квартиры на Остоженке, как и дорогого редкого автомобиля, человек заявлял о своей успешности. Сегодня мало кто хочет “светиться”. Более того, каждый пятый покупатель даже ставит условие: “Только не на Остоженке”», — говорит партнер компании Chesterton Екатерина Тейн .

Эти изменения переформатировали и рынок элитных новостроек. Первое: резко упали размеры ликвидных квартир. Покупатели не хотят платить за лишние метры, и застройщики либо реагируют на это, сокращая размеры квартир, либо остаются с малоликвидным, плохо продающимся товаром. До кризиса ходовым размером квартиры с двумя спальнями была площадь 150 кв. м, теперь — 90–100 кв. м. Квартиры с тремя спальнями обычно имели площадь 200 кв. м, сегодня — 120–140 кв. м. При этом покупатели стали гораздо требовательнее к рациональности планировки. Комнаты должны быть правильной формы, коридоров в квартире — минимум. Во многих новых проектах квартирография сделана с акцентом на небольшие по количеству комнат квартиры.

Второе изменение: размылось само понятие «элитная новостройка». Еще пять лет назад риелторы и застройщики дружно утверждали: «Элитная недвижимость — это маленький клубный дом на Остоженке, где не более 12 квартир». Потом в разряд премиум-класса записали Хамовники. А сейчас фактически любой качественный дом в центре считают элитным.

Самый дорогой район города сегодня уже не Остоженка, а Патриаршие пруды. Впрочем, это и неудивительно. Скорее Патриаршие просто восстановили свое реноме самого престижного района города. Ведь до начала интенсивной раскрутки московской «золотой мили» в начале 2000-х Патриаршие сильно превосходили Остоженку в престижности. На Патриках находится и самый дорогой дом Москвы: «Гранатный, 6». Квадратный метр там стоит в среднем 30 тыс. долларов, в пентхаусе — все 70 тысяч. Второй по цене дом в этом районе — «Булгаков», тоже порядка 30 тыс. долларов за метр.

Нет сегодня предрассудков и по поводу размера здания. Тема маленьких клубных домов, несомненно, была успешным в свое время маркетинговым ходом, поскольку на Остоженке из-за ограниченного размера земельных участков и дома строили маленькие. Семь-восемь лет назад элитность дома «Коперник» с сотней квартир вызывала сомнения, а сегодня такие комплексы большими уже не считаются.

Особняком на рынке стоит жилой комплекс «Садовые кварталы» в Хамовниках. По месту это полноценная «элитка». Нет сомнений и в высоком качестве градостроительных идей (отдельный элитный квартал с богатой инфраструктурой, парком и т. д.). Неоднозначное отношение к «Садовым кварталам» вызвано тем, что в нем неслыханное количество квартир — более тысячи.

Сегодня споры вокруг «элитности» «Садовых кварталов» затихают в силу заслуг застройщика этого комплекса: именно этот комплекс после кризиса 2008 года реанимировал почти мертвый рынок элитной недвижимости. Застройщик проекта стартовал с цены всего 6500 долларов за квадратный метр. Такая низкая цена пробудила покупателей, которые боялись приобретать новостройки после кризиса. Сам факт начала активных продаж в «Садовых кварталах» имел большое психологическое значение и для других проектов: покупатель увидел, что рынок оживает. Можно сказать, что «Садовые кварталы» вместе с «Итальянским кварталом» на Новослободской перезапустили рынок. Примерно так же поднял рынок экономжилья проект «Марфино»: в поисках спроса застройщик опустил цену до 65–70 тыс. рублей за метр.

«Новый Арбат, 32». Апартаменты с сервисом от гостиничного оператора Marriott — новый для Москвы тип недвижимости

Еще одно важное изменение на рынке элитных новостроек: сегодня практически нет покупателей, готовых платить за излишества элитного дома — сигарные комнаты, каминные, бассейны и фитнесы. Все эти «навороты» неблагоприятно отражаются как на цене квадратного метра, так и на стоимости эксплуатации здания. Бассейны и фитнес-клубы в крупных жилых комплексах продолжают строить, но теперь это обычный бизнес, рассчитанный и на внешних посетителей, а не только на «своих».