Эксперт № 14 (2013)

Сегодня территория завода имени Лихачева пропагандируется как сущий Клондайк для девелоперов. «Уникальная площадка в 290 га, расположенная всего в пяти километрах от Кремля. Окруженный Москвой-рекой полуостров, который вот-вот станет полигоном нового градостроительства. Пилотный проект по преобразованию промышленной зоны в современный постиндустриальный оазис» — примерно так столичные власти преподносят этот проект.

А еще два года назад отношение к ЗИЛу было совсем другим: завод находился в предбанкротном состоянии. Его долги превышали 14 млрд рублей, а 90% помещений давно пустовало. Контрольный пакет ЗИЛа принадлежит московскому правительству. В 2011 году мэр Сергей Собянин распорядился выплатить часть долгов завода, реструктурировать задолженность и поручил заняться разработкой схемы нового использования земель ЗИЛа с резким сокращением площадей, занимаемых производством. То есть главным стимулом для редевелопмента ЗИЛа было даже не введение в оборот простаивающего огромного участка земли недалеко от Кремля, а попытка избавиться от долгов, которые сгенерировал завод.

Многие помнят, по какой схеме проекты по развитию крупных территорий развивались при Юрии Лужкове . Площадка обычно отдавалась близкой к мэру структуре (например, «Интеко»). Та старалась быстро застроить участок однотипным многоэтажным жильем, главной идеей проекта была максимизация прибыли застройщика. В случае с ЗИЛом также лоббировался такой вариант. Однако власти неожиданно пошли от обратного — попытались представить, что Москве нужно от этой территории, каков ее потенциал и как сбалансировать интересы города и девелоперов.

С подачи руководителя экономического блока правительства Москвы Андрея Шаронова для ЗИЛа был впервые опробован новый механизм — международный конкурс. В данном случае предметом конкурса стала концепция постиндустриального редевелопмента крупной производственной территории.

Конкурс был задуман и реализован как международный и на уровне участников, и на уровне членов жюри. В экспертный совет и жюри вошли представители столичного правительства, руководство ЗИЛа, а также урбанисты, специалисты по транспорту, экономисты. Оператор конкурса — компания IRP Group — пригласила 25 российских и иностранных бюро. Из них для участия в закрытом конкурсе по портфолио были отобраны четыре компании — «Проект Меганом» (Россия), Valode & Pistre (Франция), Mecanoo (Нидерланды), Uberbau GBR (Германия).

Идеи конкурсантов были достаточно разнообразны. Компания Valode & Pistre предложила разместить здесь крупный деловой район — по сути, вторую Москву-Сити с офисами ведущих мировых корпораций, биржей и прочим. Центральный проспект ЗИЛа должен был стать лентой небоскребов, а башня высотой 400 м — доминантой района. В концепции Mecanoo ЗИЛ становился большим технопарком — фактически производственной и отчасти образовательной базой для Сколкова. Здесь должны были быть сгруппированы наукоемкие производства и образовательные институты. Оба эти решения были признаны дорогими в реализации и не очень реалистичными в нынешней рыночной ситуации.

Промежуточными победителями конкурса в марте 2012 года были признаны немецкая компания Uberbau и единственный российский участник — бюро «Проект Меганом». Предложения промежуточных победителей расходились во многих деталях, но были идейно похожи: территория планировалась как современный европейский многофункциональный город — с жильем, офисами, торговыми центрами, образовательными и спортивными кластерами и т. д. Особое внимание уделялось общественным зонам. Предложения «Меганома» включали и проект разбивки Центрального парка площадью 25 га — с парк Горького. Сильной стороной проекта Uberbau была разработка подробных механизмов реализации проекта.

Конкурс, впрочем, завершился парадоксально. В течение двух месяцев после презентаций Uberbau и «Проект Меганом» подготовили доработанные версии своих проектов, но заключительный этап конкурса не состоялся. Руководство города так и не рассмотрело предложенные итоговые проекты. Одна из версий, объясняющих этот странный факт, состоит в том, что в 2012 году столичное правительство проводило крупный международный конкурс «Большая Москва». В основе проекта «Большая Москва» — акцент в пространственном развитии города на присоединенные к Москве территории, а не на промзоны. Конкурс Шаронова шел в определенной степени в разрез с «линией партии», которая была задана федеральными властями. Другая версия более конкретна — вмешался человеческий фактор. У Андрея Шаронова, курировавшего конкурс, умерла жена, и ему было не до этого. Тем не менее даже незаконченный конкурс внес в проект глубину и качество.

Что выгоднее строить? Жилье!