Эксперт № 22 (2014)

Ситуация на рынке практически не поддается прогнозированию из-за высокой турбулентности в сфере политики и экономики. Однако можно отметить ряд факторов, которые будут тянуть цены вниз. Первое: российская экономика впадает в рецессию, доходы населения сокращаются. При этом темпы оттока капитала за границу выросли в первом квартале в три раза по сравнению с прошлым годом. Всплески интереса к новостройкам могут быть, но в долгосрочной перспективе стоит ожидать падения спроса на недвижимость.

«Баркли парк» (застройщик «Баркли», архитектор — бюро «Атриум») — редкий пример московского жилого комплекса, построенного согласно принципам green building

Предоставлено архитектурным бюро "Атриум"

Некоторые эксперты надеются на украинский фактор. В частности, в элитном сегменте замечена активизация покупателей с Украины, выводящих оттуда деньги и якобы готовых осесть в России. Так, говорят о людях, близких к окружению экс-президента Виктора Януковича . От риэлтеров часто можно услышать: «украинцы скупили всю свободную Остоженку», «украинцы скупили полпоселка». Однако разговоров пока намного больше, чем реальных сделок. 

Второе: потенциал роста цен практически исчерпан. Даже у самих девелоперов есть ощущение, что нынешние цены запредельны. Например, совсем недавно об этом сказал руководитель Су-155 Михаил Балакин , один из главных строителей дешевого жилья в столичном регионе. Слишком высокие цены в Москве и Подмосковье все чаще толкают россиян к покупкам иностранной недвижимости, что также ослабляет местный спрос. За недвижимость в Испании, Болгарии или Латвии голосуют и лучшее сочетание цена плюс качество, и дешевая ипотека. С точки зрения доходности от сдачи в аренду столичная недвижимость также не выглядит экстрапривлекательной: порядка 5% годовых.

«Вопрос дня» сегодня может звучать так: связано ли нынешнее кардинальное падение спроса только с тем, что за три месяца ажиотажа была «съедена» часть спроса будущих периодов, или мы имеем дело с началом долгосрочного тренда? Как долго удастся держать цены, если спрос будет по-прежнему низким? Пока девелоперы, «сняв пенки» с ажиотажного спроса, сохраняют оптимизм.

В новой ситуации на первый план будет выходить вопрос финансовой устойчивости застройщиков. Преимущество получат компании, имеющие доступ к банковскому финансированию и не делающие ставку исключительно на финансирование стройки за счет покупателей. Из разговоров с первыми лицами девелоперских компаний можно сделать вывод, что специальных стратегий на случай кризиса на рынке у них пока нет. Главным антикризисным инструментом девелоперы считают снижение цены за счет своей маржи. До этого пока не дошло, хотя некоторые эксперты уже говорят о готовящейся волне скидок и специальных условий.

Третий фактор, определяющий будущее рынка, — это ипотека. Банки пока продолжают кредитование покупки новостроек, однако проблема в том, что зависимость от ипотеки стала слишком велика. В некоторых проектах уже по 70% ипотечных сделок. Это означает большой риск для девелоперов, ведь, если банки по каким-то причинам будут вынуждены сократить объем кредитов или ужесточить условия, это вызовет радикальное уменьшение спроса.

Другой риск связан с ухудшением качества заемщиков. В середине 2000-х перед ипотечным кризисом в Америке требования к заемщикам были очень либеральны. Тогда в США шутили, что типичный получатель ипотеки — это престарелый, только что вышедший из тюрьмы безработный черный американец. В России, конечно, до этого не дошло, но тенденция в последние полгода очевидна. «Родные продали квартиру в регионе, и у меня появились деньги на первый взнос по ипотеке. Держать средства в наличных я боялась из-за инфляции и банкротства банков. В то же время был страх, что недвижимость подорожает. В итоге я купила квартиру в новостройке в 30 километрах от Москвы. Это мой последний шанс — или сейчас, или никогда. Как буду выплачивать ипотеку? Что-нибудь придумаю», — рассказывает знакомая, взявшая ссуду на покупку квартиры в конце февраля. К слову, выплата процентов уже на второй месяц была связана с немалыми проблемами.

Двадцать дополнительных этажей в порядке исключения

Французские эксперты конкурса «Большая Москва» год назад были шокированы, когда увидели в 10 километрах от МКАД поля, массово застраиваемые одинаковыми 25-этажными домами. В Европе так не строят уже полвека. Вопрос об излишней высоте подмосковной застройки стоит на повестке дня уже много лет. И хотя новый губернатор Андрей Воробьев говорил даже о моратории на такое строительство, пока высотки продолжают строиться. Новые «достижения» в этой сфере таковы: недавно в Красногорске, и так страдающем от пробок, был достроен жилой комплекс Art, состоящий из четырех башен, каждая в 44 этажа. Уже в мае был презентован новый жилой комплекс «Маяк», где в самой высокой башне будет 41 этаж.