Естественный экономический порядок

Но судьба городов, и этому нас учит историю Вавилона, Рима или Венеции, превратна, иногда они исчезают почти бесследно за короткий промежуток времени. Открытие нового морского пути в Индию изъяло финансовый поток из Венеции, Генуи и Нюрнберга, перенаправив его на Лиссабон; с открытием же Суэцкого канала Генуя получила второе дыхание. То же самое может случиться и с Константинополем после того как откроют багдадскую железнодорожную ветку.

А ещё нам всем следует помнить о скоротечности и изменчивости самих валют, финансово-денежного регулирования, законах государств - гарантий, что в будущем не произойдёт никаких изменений, могущих прямо повлиять людей, нет никаких. К примеру, в 1873 году произошло общее снижение цен, вызванное тем, что в монете стало меньше серебра. Всегда есть опасность, что и золото, в свою очередь, может также быть изъято из обращения, поставка денег сократится, скажем, настолько, что вызовет падение цен на 50%, тем самым вызывая резкое увеличение богатства кредиторов за счёт тех, кто берёт в долг. В Австрии это произошло с бумажными деньгами, в Индии с серебром, как знать, однажды это может произойти и с золотом.

Поэтому нет даже намёка на то, что земельная рента, её уровень, будет стабильно держаться весь срок заключённого контракта. Влияние политики и тысяч экономических причин - к этому следует добавить вероятность того, что после национализации земель, люди будут стремиться покидать города - делает заключение долговременных контрактов на аренду земли крайне рискованным мероприятием, причём, как для арендатора, частного лица, так и для арендодателя, в нашем случае - государства. Либо в одном, либо в другом случае кто-то недополучит.

Есть и другой вопрос: а что будет со зданием на арендованной земле, когда срок аренды закончится? Если здание переходит к государству безвозмездно, то арендатор примет все меры к тому, чтобы когда его срок аренды закончился, от здания ничего не осталось. В этом есть определённый смысл, чтобы возводимые здания не строились навечно, ибо с течением времени им потребуется перестройка в связи с изменившимися или новыми техническими требованиями; но и неудобства тоже значительны, они даже перевешивают. К примеру, можно рассмотреть французские железные дороги в этой связи. Земля, которую занимают железные дороги, была сдана в аренду частным железнодорожным компаниям на 99 лет. С условием, что, по окончании договора, всё построенное перейдёт к государству без всякой компенсации. В результате все вопросы технического обеспечения, ремонта подогнаны частными владельцами под этот срок. Государство, вместо функциональной железнодорожной сети, получит полуразвалившуюся систему из сгнивших шпал и покорёженного металла. Это есть прямое следствие близорукости составителей первоначального контракта. Причём, уже сейчас очевидно, что всё будет именно так, задолго до окончания срока договора. То же самое случится и со зданиями, если в договоре будет упомянуто о том, что по окончании срок аренды здания переходят в руки государства.

Другой план гораздо лучше. По окончании срока аренды государство оценивает здания и выплачивает их стоимость бывшим арендаторам. Но по какому принципу производить оценку? Существует два варианта:

Оценка исходя из текущей полезности (состояние здания, его приспособленности под определённые нужды).

Оценка исходя из строительных затрат.

Если компенсацию владельцам здания производить по строительной смете и состоянию после проведения амортизации, государство заплатит огромные деньги за то, что будет пригодно только к сносу. Строители, зная про будущую оплату, сделают всё, чтобы построить хуже, а себестоимость в бумагах указать по многократно завышенной цене. Ибо раз государство всё равно заплатит, то почему бы, собственно, немного и не...? С другой стороны, если в оценку не включать вопросы себестоимости, то оценка будет происходить уже государством: т. е. бюрократией. И ещё неизвестно, что хуже.

Поэтому самый лучший способ оценки следующий: сдавать землю под строительство зданий на неопределённый период; но не под фиксированную арендную плату, а, скажем, зафиксированную на определённый период, после завершения которого, происходит переоценка ренты. Сроки переоценки могут быть разными: 3, 5 или 10 лет. В этом случае риск строителя по отношению к арендуемой земле сводится практически к нулю, а государство всегда будет собирать полную ренту, мало затрагивая самих владельцев зданий. Вся ответственность за наилучшее использование зданий ложится, разумеется, на строителей. Идеальной точности в этом случае по поводу уровня возможной ренты и, соответственно, собираемости рентных общих платежей в общем, не добиться, но баланс интересов будет максимально соблюдён: ни арендатор не будет сильно страдать, ни - государство.