Финансовая независимость. Как быстро создать капитал и обеспечить себя на всю жизнь

2. Определите бюджет и получите предварительное одобрение на ипотеку.

Прежде чем покупать недвижимость, я рекомендую получить предварительное одобрение ипотеки, чтобы вы знали, сколько можете потратить. Кроме того, оно сигнализирует риелторам о том, что вы серьезно относитесь к покупке, и позволит быстро купить недвижимость, как только вы найдете подходящую. Получить предварительное одобрение несложно, отправив несколько документов в кредитные организации, которые утвердят для вас определенную сумму денег. Получите предложения по крайней мере от четырех разных кредиторов, чтобы найти лучшую ставку по ипотеке.

3. Ищите недвижимость, которая приносит немедленную прибыль и имеет высокий потенциал сдачи в аренду и повышения стоимости.

Вам следует покупать только инвестиционную недвижимость, которая немедленно генерирует положительный денежный поток (это означает, что арендная плата достаточно высока, чтобы, по крайней мере, покрыть ипотеку, налоги и ожидаемые расходы на покупку). Нет смысла инвестировать в недвижимость, если вы теряете на ней деньги сразу после ее приобретения.

Хотя это работает не на всех рынках (особенно на дорогих), одна популярная стратегия, которая немедленно принесет положительный денежный поток, известна как Правило 1 процента. Вам нужно найти недвижимость, у которой ежемесячная арендная плата составляет не менее 1 процента от цены продажи. Например, если недвижимость продается за 200 000 долларов, и вы можете получать арендную плату в размере 2000 долларов в месяц, то это соответствует Правилу 1 процента. Если вы не можете получить такую сумму, то ваш доход от аренды, скорее всего, не покроет ипотечный платеж и необходимые расходы, которые обычно составляют менее 1 процента. Чтобы выяснить, сколько вы можете получить за аренду, поищите в Интернете, за сколько сдают в аренду аналогичные квартиры по соседству. Для осторожности можете вместо этого ориентироваться на 2 процента, но для начала лучше всего ориентироваться на промежуток между 1 и 2 процентами. Вам также следует купить жилье, которое, по крайней мере, приносит деньги, необходимые для покрытия платежей по ипотеке, плюс дополнительные 10–20 процентов для покрытия расходов и создания подушки безопасности, если квартира не сдается в аренду несколько месяцев.

Еще вы можете попытаться купить недвижимость, которая имеет наибольший потенциал для роста в цене и в районе, где арендная плата, вероятно, увеличится. Ищите районы, где арендная плата все еще не очень дорогая, но из-за их близости к удобствам, городским центрам или университетам у нее больше шансов вырасти. Ищите развивающиеся районы или те, в которых много пожилых продавцов, и район ожидает приток молодых покупателей и семей. Следуйте за художниками, музыкантами, хипстерами и студентами: они часто стекаются в крутые районы и уникальные объекты недвижимости, которые в ближайшие пять лет будут цениться больше всего. Цикл во многих местах довольно предсказуем. Покупайте недвижимость там, где другие захотят жить через пять лет. А если вы можете себе это позволить, в районах, спрос на которые, скорее всего, всегда будет расти: например, на Манхэттене в Нью-Йорке, в районе Венеция в Лос-Анджелесе или на Северном пляже в Сан-Франциско.

4. Найдите потрясающего риелтора, который сделает за вас всю тяжелую работу.

Независимо от того, сколько времени вы проводите в поисках сделок с недвижимостью, хороший риелтор – бесценный актив. Он будет знать рынок, понимать ваши критерии и больше узнавать о сделке, когда возьмется за нее. Но хотя риелторов очень много, по моему опыту – очень мало хороших. Отличный риелтор – это тот, кто ищет выгодную сделку для вас, а не только для себя. Найти хорошего риелтора – все равно что найти хорошего врача: вам нужно отыскать кого-то, с кем вы согласны, и кто будет заботиться о ваших интересах. Начните с просмотра отзывов о риелторах на таких сайтах, как Zillow, и назначьте несколько встреч. Большинство риелторов будут рады встретиться с потенциальным покупателем. Подготовьте список вопросов и попросите рассказать вам о двух или трех недавних сделках по инвестициям в недвижимость, которые риелторы заключили для клиентов. Спросите, в частности, об инвестиционных сделках, которые они заключили, и о том, насколько успешны были прошлые инвестиции клиентов, а не только продажи.

5. Занимайтесь поиском, когда другие этого не делают.