Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

П. И. Вахрин [75] определяет инвестиционную деятельность как «вложение средств (инвестирование) и осуществление практических действий в целях достижения полезного эффекта». А экономист П. В. Сокол [147] считает, что инвестиционная деятельность демонстрирует динамику явления и под ней следует понимать «процесс вложения инвестиций и осуществление практических действий для достижения поставленных инвестором целей: получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта».

В учебнике «Экономика строительного комплекса» [133] инвестиционная деятельность трактуется как коммерческая деятельность, связанная с осуществлением инвестиций, т. е. долгосрочным вложением капитала с целью его приумножения, получения дохода или иного полезного эффекта.

«Методические рекомендации» [122] определяют инвестиционную деятельность следующим образом: «вложение капитала и осуществление практических действий по реализации инвестиционного проекта», т. е. инвестиционная деятельность охватывает весь инвестиционный процесс и управление им.

Можно считать, что все приведенные выше определения отражают сущность инвестиционной деятельности; и в монографии предлагается понятие этого термина: коммерческая деятельность участников инвестиционного процесса, включающая накопление, вложение и рациональное использование капитала с целью получения экономических выгод и наибольшего социального результата.

Инвестиционный процесс в строительстве включает в себя непрерывно повторяющиеся инвестиционные циклы: зарождение идеи, ее реализация и достижение заданных показателей эффективности проекта.

Обычно ИД включает четыре этапа.

1. Предынвестиционный этап предшествует этапу инвестирования средств в проект. На этом этапе ведутся предварительные переговоры с потенциальными инвесторами и другими участниками проекта (подрядчиками, субподрядчиками), осуществляется отбор поставщиков сырья, машин и оборудования, в том числе и на конкурсной основе. Определяются необходимость привлечения кредитных ресурсов, возможности разработки и получения всей необходимой разрешительной документации. В этих целях осуществляют юридическое оформление инвестиционного проекта (регистрацию предприятия, оформление сделок в виде заключенных договоров и т. д.). В качестве результата всех проводимых работ на предынвестиционном этапе должен быть разработан развернутый бизнес-план инвестиционного проекта. Практика показывает, что для малых и средних проектов в строительстве финансовые затраты предынвестиционного этапа могут составить в общей сложности от 1 до 5 % всего объема инвестиций, а для крупных – от 0,2 до 1,0 %.

2. Инвестиционный этап предполагает непосредственное финансирование всех мероприятий по реализации инвестиционных решений, принятых на предыдущей стадии. Действия, предпринимаемые на данном этапе, требуют больших расходов и носят необратимый характер. Создаются графические проектные чертежи, расчетно-финансовые (сметные) документы, осуществляется заказ и поставка оборудования по заключенным договорам, фор мируются строительные площадки, производятся строительно-монтажные и пусконаладочные работы, проводятся рекламные кампании по сбыту готовой продукции.

3. Эксплуатационный этап начинается с момента ввода в действие объекта строительства. Для объектов промышленного строительства, например, данный этап может характеризоваться началом производства продукции; для объектов социально-бытового обслуживания – началом оказания услуг; для жилых помещений – датой заселения жильцов. В течение эксплуатационного этапа вложенные финансовые ресурсы приносят отдачу в виде средств, полученных от реализации произведенной продукции и оказанных услуг. Наряду с доходами данный этап характеризуется и текущими эксплуатационными расходами. Основные доходы от ИП получают на этой стадии.

Для инвестора, вкладывающего капитал в строительство, важно в оптимально короткие сроки вернуть вложенные финансовые ресурсы, а затем в течение максимально более длительного периода времени он стремится получать прибыль. Поэтому продолжительность эксплуатационного этапа приобретает первостепенное значение и существенно влияет на общие показатели эффективности проекта (величину прибыли, рентабельность, социальный или экологический эффект и т. д.).

4. В ряде случаев из эксплуатационного этапа выделяют четвертый – ликвидационный.