Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Внесение записей в Единый государственный реестр прав. Общим условием для внесения соответствующих записей в ЕГРП является отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также отсутствие иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона о регистрации Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

Минюст России, реализуя свои полномочия в области государственной регистрации прав на недвижимость, взаимодействовал с иными федеральными органами исполнительной власти. Так, благодаря именно такому взаимодействию были, к примеру, впервые утверждены Минюстом России, Мингосимуществом России и Минземстроем России Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрированные Минюстом России 31 июля 1998 г. за № 1577 [58] , а впоследствии – новые Правила – Приказом Минюста от 24 декабря 2001 г. № 343. [59]

Совместное принятие Правил было обусловлено тем, что записи в ЕГРП об описании объектов недвижимости вносятся на основании данных, формируемых комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, жилищными органами и органами технической инвентаризации, комитетами по управлению государственным и муниципальным имуществом. Книги учета документов и дела правоустанавливающих документов как неотъемлемая часть реестра хранятся вечно, а их уничтожение или изъятие из них каких-либо документов недопустимо.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Пункт 7 ст. 12 Закона о регистрации устанавливает, что каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке идентифицируется номером регистрации, который возникает при приеме документов.

В соответствии с п. 7 ст. 16 Закона о регистрации сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП. А согласно п. 3 ст. 2 Закона о регистрации датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

В связи с этим ВАС РФ разъяснил, что «арбитражный суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации». [60]

Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Закон устанавливает две формы, в которой производится удостоверение государственной регистрации (п. 1 ст. 14 Закона о регистрации). Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Совершение специальных регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача свидетельств производится в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ по ходатайству правообладателей. Получение свидетельства является правом, а не обязанностью правообладателя, юридическое значение имеет внесение записей в ЕГРП.

Форма свидетельств и специальной надписи установлены Правилами ведения Единого государственного реестра прав, а также Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах [61] . Инструкция предлагает рекомендовать заявителям решать вопрос о представлении ходатайства о выдаче свидетельства на стадии подачи документов на государственную регистрацию прав. Такое ходатайство должно содержаться в заявлении о государственной регистрации прав.