Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, воплощающей одномоментно и право требования по основному договору, и право требования по договору об ипотеке, что неразрывно связано. Иначе говоря, одна ценная бумага удостоверяет права ее законного владельца из двух различных договоров. Поэтому все уступки, связанные с этими договорами, полностью подчинены правилам закладной, что, во-первых, довольно логично и практически удобно. Согласно ГК РФ и Закону об ипотеке уступка залогодержателем своих прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права по основному обязательству, обеспечиваемому ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Таким образом, законодатель, допуская несовпадение в одном лице должника и залогодателя, категорически отрицает возможность несовпадения кредитора и залогодержателя. Поэтому целесообразно, чтобы все права, возникшие у лица, выступающего в качестве кредитора и залогодержателя, удостоверялись одним документом – закладной. С передачей закладной производится одновременно передача прав залогодержателя и кредитора (ст. 13 Закона об ипотеке).

Во-вторых, если в случае залога движимых вещей правила об уступке прав по договору залога и по обеспечиваемому им основному договору едины, то ситуация с ипотекой намного сложнее, не только договор ипотеки должен пройти государственную регистрацию. Не только ипотека как вещное право должна быть зарегистрирована. Закон об ипотеке предусмотрел необходимость государственной регистрации, а также уступки прав по договору об ипотеке. Но если права из кредитного договора или иного обязательства, обеспеченного ипотекой, и договора об ипотеке удостоверены закладной, то процедура их перехода в нынешних условиях значительно упрощается. Ввиду того, что закладная – самостоятельный объект гражданского оборота, ее, не изменяя договора об ипотеке, можно заложить, продать, перезаложить при определенных условиях либо распорядиться иным образом. Закладная не требует нотариального удостоверения, правила об усложненном порядке уступки прав требования к ней неприменимы. И переход прав, закрепленных закладной, не связывается в Законе об ипотеке необходимостью нотариального удостоверения и государственной регистрации (перерегистрации) сделки с закладной. Сама закладная может оказаться предметом залога и других сделок, т. е. призвана быть оборотоспособной, свободно обращающейся в гражданском обороте. Цессия, т. е. уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которой удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной. Указанное правило означает, что если имеется договор об ипотеке, равнозначный обеспеченному ипотекой обязательству, и по нему права удостоверены закладной, то уступка прав по такому договору запрещена под угрозой ее ничтожности. Следовательно, уступить права по договору об ипотеке можно, но только в случае, когда по нему не имеется закладной.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.

Закладной в силу закона могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке.

Таким образом, держатель закладной находится в более благоприятных условиях по сравнению с кредитором, исполнение обязательств перед которым не обеспечено должником. В результате условия получения кредита для должников, обязательства которых обеспечены ипотекой с выдачей закладной, более благоприятны, чем для заемщиков, права которых не обеспечены ипотекой. Необходимо отметить, что ипотека в основном обеспечивает исполнение именно кредитных обязательств.

18 ноября 2003 г. вступил в силу Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152 «Об ипотечных ценных бумагах» [113] . Однако в ст. 1 данного закона определено, что в сферу действия этого нормативного акта не входит такая ценная бумага, как закладная.

Закладной присвоен статус ценной бумаги, при этом она должна быть именной (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке). Закладная, как и сам договор об ипотеке, призвана удовлетворять права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.

Согласно ст. 13 Закона об ипотеке составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс либо его право аренды;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.