Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделки.

Как быть, если закладная не соответствует договору об ипотеке или наоборот? Приоритет в данном случае отдается не договору об ипотеке, а закладной. При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Исключение дается разве что добросовестному первоначальному залогодержателю.

Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено им немедленно после того, как об этом факте ему стало известно. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением, независимо от того, совершено ли действие, повлекшее их, умышленно или по неосторожности (ст. 14 Закона об ипотеке).

Практическое значение закладной состоит в том, что она не только упрощает, но и ускоряет оборот недвижимости. Это вытекает из ст. 13 Закона об ипотеке, в которой сформулированы следующие основные положения о закладной.

1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.

2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Кроме того, необходимо отметить, что согласно Методическим рекомендациям по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Закона об ипотеке, утвержденным распоряжением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-Р [114] , закладная не является эмиссионной ценной бумагой, поэтому ее выпуск, в каком бы количестве он ни осуществлялся, не требует регистрации. Закладная должна иметь внешнее выражение в виде бумаги с набором соответствующих реквизитов.

Не допускается наличие бездокументарной закладной, как, впрочем, и выдача сертификатов – документальных заменителей. Закладная должна быть объективно выраженной ценной бумагой. Закон об ипотеке не обязывает лицо, выпустившее более двух закладных, вести их учет, поэтому при наличии реестра закладных данные, содержащиеся в нем, не могут служить доказательством существования прав того или иного лица. [115]

Как и всякая ценная бумага, закладная является документом, удостоверяющим имущественные права (с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов), осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении (п. 1 ст. 142 ГК РФ). Таким образом, закладная должна отвечать следующим требованиям:

удостоверять имущественные права;

содержать определенные реквизиты;

быть облеченной в соответствующую форму.

Исходя из определенных выше параметров, закладная как ценная бумага удостоверяет такие права ее законного владельца, как право кредитора на получение исполнения по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залогодержателя на предмет данной ипотеки. Уже здесь проявляются особенности закладной. Она удостоверяет два права, хотя и связанные между собой, но относящихся к разным обязательствам, – право кредитора, т. е. право на возврат сумм кредита, и право залогодержателя, т. е. право получить удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в случае невозвращения кредита.

Возможны только две комбинации реализации прав, удостоверенных закладной:

1) в случае надлежащего исполнения должником основного обязательства законный владелец закладной реализует только право на получение исполнения по обеспеченному (основному) обязательству, ибо второе право (залогодержателя) с прекращением исполнения основного также заканчивает свое существование;

2) при неисполнении в надлежащем порядке обязанностей по основному договору держатель закладной реализует одновременно оба указанных выше права.

Иной комбинации не бывает, так как право залогодержателя не может быть осуществлено самостоятельно, т. е. данное право связано и возникает только при неисполнении основного обязательства.

Исходя из прав, удостоверяемых закладной, обязанными по ней лицами являются должник по основному обязательству и залогодатель (если он – третье лицо по отношению к обеспечиваемому обязательству) либо только должник, когда он одновременно является и залогодателем. Закладная составляется и подписывается всеми обязанными по ней лицами.