Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

1. Залоговая стоимость земельного участка исчисляется с применением ряда методов и принципов с целью определения его рыночной стоимости, которые содержатся в российских стандартах оценки и обязательны к применению субъектами оценочной деятельности, а также с учетом условий и срока возврата кредита. Выбор методов и принципов оценки обусловлен категорией земельного участка, его функциональным назначением или использованием и учетом правомочий на земельный участок.

2. Являясь предметом залога, стоимость земельного участка со временем увеличивается за счет:

инфляции (изменения стоимости денег);

размера процентной ставки за кредит, что по времени совпадает с временным фактором использования банковским процентом залога и способом начисления, т. е. соответствует способу возврата залоговой суммы.

3. При залоге полученная рыночная стоимость земельного участка должна учитываться с учетом уменьшения на величину рисков и затрат залогодержателя.

4. Гарантией возврата кредита при продаже земельного участка является степень его ликвидности, с учетом специальных защитных мер, определяемых государством, например по сохранности категории земель; право преимущественной покупки соседних участков по месту их расположения.

С учетом опыта, выработанного практикой, данные расчеты должны осуществляться в момент заключения договора об ипотеке, в который включаются сроки и варианты возврата суммы залога, что также отражается в банковской процентной ставке.

Правила оценки земельных участков должны включать следующие разделы:

определение категорий стоимости земли, используемых для расчета стоимости залога (ликвидационная (нормативная) стоимость, рыночная стоимость, залоговая стоимость земельных участков);

алгоритмы расчета указанных категорий стоимости;

порядок расчета залоговой стоимости земельного участка при различных вариантах возврата кредита.

Функция контроля исполнения стандартов по оценке стоимости земельных участков, выступающих в качестве залога, может осуществляться как на добровольной основе (но, как показывает практика, это неэффективно), так и при помощи мониторинга цен залога и цен продажи земельных участков, что практикуется в зарубежных странах. Оценщики, выполняющие оценку залоговой стоимости земельных участков, должны обладать специальными знаниями и иметь соответствующий уровень компетенции.

В настоящее время экономическая и организационно-правовая ситуация в стране не способствуют заключению долгосрочных договоров по обязательствам, обеспечиваемых залогом земли. Правовой механизм подтверждения прав на имущество в виде земельных участков на данном этапе не дает полных гарантий для залогодержателя. Выход из данной ситуации видится в скорейшем проведении на местах работ по землеустройству с выделением земельных долей в натуральном выражении, составлением земельных кадастровых паспортов с последующим юридическим оформлением прав собственности. При этом концентрацию земельных долей целесообразно проводить среди трудоспособных работников предприятия и формировать региональные земельные фонды на основе земельных долей для последующих сделок заинтересованных физических и юридических лиц.

Обзор литературных источников свидетельствует, что ипотечное жилищное кредитование – сложный механизм, основанный на нормах действующего законодательства под контролем государства в целях решения социальных задач, связанных с финансированием строительства жилья. [138]

К залогу жилых домов и квартир применяются нормы Закона об ипотеке, а также положения Гражданского кодекса и других нормативных правовых актов. Вместе с тем законодатель исходит из того, что согласно Конституции Российской Федерации право на жилище составляет одну из основ правового положения граждан, поэтому к залогу недвижимости в жилищной сфере устанавливаются дополнительные требования, включая и те, которые призваны уменьшить риск его потери.

В соответствии с положениями Закона об ипотеке предметом ипотеки жилых домов и квартир являются индивидуальные и многоквартирные жилые дома, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, а также части жилых домов или квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат (п. 1, п. 4 ст. 74 Закона).