Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Сторонники ранее действующего законодательства об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью отмечают, что его отмена привела к серьезным изменениям в организации правовой помощи, которая гарантируется статьей 48 Конституции каждому гражданину России. В соответствии со ст. 16 Основ законодательства о нотариате нотариус обязан оказывать содействие в осуществлении прав и законных интересов всех обратившихся к нему лиц. Существенную защиту прав и законных интересов участников гражданского оборота нотариат осуществляет, прежде всего, в сфере обязательственных правоотношений, при заключении имущественных сделок, в том числе сделок с недвижимостью. Статья 53 Основ предусматривает нотариальное удостоверение сделок, для которых непосредственно законом установлена данная форма сделок.

Обязательное нотариальное удостоверение одних сделок с недвижимостью и отказ от нотариального удостоверения других сделок, по мнению противников отмены нотариального удостоверения, нарушает единство в регулировании соответствующих вопросов в российском законодательстве.

По их мнению, следствием этого могут явиться, в частности, такие негативные моменты, как лишение собственника своего имущества не по собственному волеизъявлению, появление возможности у недобросовестного продавца неоднократно распорядиться своей недвижимостью до регистрации первого договора об ее отчуждении, ограничение прав граждан и юридических лиц по получению правовой помощи при совершении сделок с недвижимостью, подписание договора об отчуждении имущества от имени собственника неуполномоченным лицом, поскольку Гражданский кодекс говорит о нотариальном удостоверении доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ), а, значит, в связи с отменой обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью доверенности, по которым предоставлены полномочия по распоряжению объектами недвижимости, могут заключаться в простой письменной форме. Предпочтительным для сторонников нотариального удостоверения сделок было бы закрепить обязательность нотариальной формы доверенности по распоряжению недвижимым имуществом на уровне ГК РФ.

По мнению С.Г. Самойлова [68] , А. Бегичева [69] , подобное нововведение, заключающееся в отмене обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, принижает роль нотариата в обеспечении прав и законных интересов граждан и юридических лиц при осуществлении ими гражданско-правовых действий. Они отмечают, что деятельность нотариуса не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, совершающих правовые действия, он также участвует в подготовительной стадии договора, разъясняя сторонам смысл и все возможные правовые последствия сделки. Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребления доверием сведущего лица по отношению к несведущему, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована во вред. Нотариус вместе с тем, в соответствии со ст. 17 Основ, несет полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный незаконным удостоверением сделки, а в соответствии со ст. 202 Уголовного кодекса РФ – и уголовную ответственность.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проводят правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверяют законность совершения сделки, т. е. не все вышеперечисленные функции нотариуса возлагаются на регистрирующие органы. Как отмечают С.Г. Самойлов и А. Бегичев [70] , правовая экспертиза органа регистрации ни в коей мере не может заменить нотариальное удостоверение договора, как особую правовую технологию. Кроме того, в отсутствии нотариуса все бремя ответственности за законность сделки возлагается на государство. Однако с государства гораздо труднее взыскать причиненный ущерб, нежели с частнопрактикующего нотариуса, чья деятельность застрахована в соответствии со ст. 18 Основ законодательства о нотариате и который действует от имени государства, но на свой страх и риск.

Согласимся с мнением, что отмена в конце 90-х гг. обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимым имуществом не создала действенного правового механизма, обеспечивающего неприкосновенность собственности от незаконных посягательств, причем основная причина этого заключается в том, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом и их государственная регистрация – это два разных по своей правовой сущности института. Регистрация призвана обеспечить публичность и достоверность информации о зарегистрированных правах и сделках, прежде всего для третьих лиц, и в этом смысле она позволяет защитить их права и интересы. При этом она не является формой сделки. Что касается нотариального удостоверения, то это – специальная форма, в которую облекается соглашение самих сторон сделки, что обеспечивает права и интересы именно этих лиц. [71]