Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации

По-разному решался вопрос и относительно отчуждения упомянутых прав. Большинство из перечисленных вещных прав изначально не были предназначены для введения в гражданский оборот, что на протяжении длительного времени не допускало их обладателей до ипотечных кредитов под залог права на землю[139]. Необходимо отметить, что правомочия по распоряжению земельным участком всегда сохранялись за его собственником и не входили в содержание ограниченных вещных прав. Наибольшую сложность вызывали вопросы относительно определения характера права застройщика на возведенное строение и правовой режим подобных построек.

Корни настоящих проблем заключались в пробелах законодательства, противоречивой судебной практике и множественности подходов в доктрине права. Необходимо отметить, что до 1842 года подобной проблемы не возникало ввиду императивно установленного принципа приращения строений. Позднее, под влиянием достижений доктрины частного права Франции, принцип приращения был сформулирован в качестве общего правила[140], от действия которого стороны могли легко отказаться[141].

Постепенно в доктрине дореволюционного частного права формировались взгляды, признающие за застройщиком право собственности на все возведенные им строения. Подтверждением упомянутых взглядов стало прямое закрепление настоящего положения в законе, в котором собственником строений был признан застройщик, а не собственник земельного участка (ст. 2 Закона «О праве застройки»)[142].

Признание строений, возведенных на основании ограниченного вещного права, собственностью застройщика обусловило многочисленные споры о правовой природе подобных объектов и отнесении последних к имуществам движимым или недвижимым[143].

В доктрине дореволюционного права сформировались три основных подхода, позволяющих разрешить сложившиеся затруднения. Представители первого руководствовались критерием наличия прочной юридической связи прав застройщика с землей, на которой строение воздвигнуто, в силу чего все строения, возведенные на чужой земле, признавались имуществом движимым[144]. Тем самым строение считалось недвижимостью, только если было построено собственником земельного участка.

К иному выводу приходили ученые, руководствовавшиеся критерием прочной физической связи объекта с земельным участком: недвижимыми считались строения, если их фундамент был укреплен в землю, и эта связь не могла быть нарушена без изменения вида или цели вещи. С другой стороны, строения, просто поставленные на земельный участок (лавки, шалаши, балаганы), относились к имуществу движимому[145].

Ряд ученых проводил разницу между строениями, возведенными на основании вещного права, которые признавались имуществом недвижимым, и постройками – движимостями, возведенными в силу обязательственного права[146]. Последний подход был наиболее распространенным, основывался на законодательстве Германии, а в дальнейшем нашел свое отражение в проекте Гражданского уложения[147] и судебной практике[148].

Возникновение или прекращение права на застройку земельного участка совпадало с возникновением или прекращением ограниченного вещного права пользования земельным участком.

Застройка же земельного участка на основании обязательственного права обладала уникальными отличительными свойствами. В дореволюционном праве было распространено представление о неэффективности и непригодности использования обязательственного права аренды для регулирования отношений по застройке земельных участков[149]. Основной недостаток аренды заключался в невозможности гарантировать баланс интересов застройщика и собственника земельного участка[150].

После реформы 1886 года и введения запрета на установление новых городских чиншевых прав право аренды стало единственным способом застройки чужого земельного участка.

Согласно действовавшим представлениям арендатор не приобретал непосредственного господства над вещью, а обладал правом требования с целью предоставления ему в пользование и владение определенной вещи, иными словами, он господствовал над поведением своего контрагента – собственника земельного участка. Упомянутые взгляды относительно слабости юридической связи, установленной между застройщиком и вещью, не могли не отразиться и на правовом режиме возведенных строений.

Право аренды предоставляло право на владение и пользование земельным участком, при этом носило исключительно срочный и возмездный характер. По общему правилу право аренды не наделяло его обладателя правом на возведение строений. Право на застройку земельного участка возникало после выдачи собственником земельного участка согласия на возведение строений, без которого возведенные строения признавались самовольно возведенными и подлежали сносу или становились принадлежностями земельного участка без каких-либо компенсаций.