Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации

Остаются неясными степень и вид влияния, оказываемого на право застройки положениями публичного законодательства, так как отношения по застройке земельных участков являются предметом правового регулирования различных отраслей законодательства (гражданского, земельного, жилищного, градостроительного, экологического и т. д.). При этом факт наличия такого влияния не вызывает сомнений уже в связи с тем, что несоблюдение положений публичного законодательства способно самым негативным образом повлиять на положение застройщика и правовой режим возведенного им строения (ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Далее – ГК РФ).

Реформа гражданского законодательства пока не разрешила проблемы определения содержания, характера и оснований возникновения субъективного права застройщика на возведенное им строение. Законодатель продолжает придерживаться подхода, связывающего момент возникновения недвижимого имущества с моментом государственной регистрации права на него. Настоящий подход не учитывает в полной мере фактически сложившиеся отношения и существенные интересы участников гражданского оборота. При его применении остаются неясными роль и юридическое значение акта государственной регистрации, а также влияние его на права участников гражданского оборота.

В частности, действующий правопорядок не способен объяснить основания возникновения субъективного права застройщика собственника земельного участка на возведенное им строение, так как отечественное законодательство не признает действие принципа приращивания (Superficies solo cedit) и значения физической связи как основания возникновения юридических связей между объектами недвижимого имущества. Значительные недостатки отмечаются и при определении правового положения застройщика и режима вновь возведенного строения до момента государственной регистрации права на него. Не признавая за застройщиком права собственности на строение с момента его возведения, законодатель лишил такое строение возможности быть признанным объектом гражданских прав и участвовать в гражданском обороте. Застройщик, не зарегистрировавший право на возведенное строение, лишается возможности полноценным образом господствовать над вещью, извлекать из нее полезные свойства, а самое главное – не наделяется средствами юридической защиты нарушенных прав, присущими собственнику вещи. Последнее вызывает обоснованное непонимание: застройщик до государственной регистрации не признается собственником вещи, хотя возвел строение на принадлежащем ему земельном участке для себя, за свой счет и не допустил при этом нарушений действующего законодательства.

Как следствие, в законодательстве образуется пробел в правовом регулировании и не создается каких-либо объективных предпосылок для решения проблемы определения содержания субъективного права застройщика на возведенное им строение, а также установления оснований и момента его возникновения.

В аспекте субъективного права застройки сложности возникают и при определении момента возникновения и прекращения правомочия застройки у собственника земельного участка, так как неясным остается момент возникновения и прекращения права собственности на земельные участки. Особенно заметно, как настоящая проблема прослеживается в производных способах приобретения права собственности на недвижимое имущество, наиболее распространенным из которых является договор купли-продажи. С одной стороны, продавец считается собственником земельного участка до момента изменения записи в государственном реестре, однако его право лишается реального фактического наполнения с момента передачи участка покупателю. С другой стороны, с момента его передачи покупатель приобретает все правомочия, присущие собственнику вещи, однако не признается последним. В результате на период совершения регистрационных действий правовой режим земельного участка, правовое положение покупателя и продавца окончательно не определены.

С не меньшим количеством проблем встречаются участники гражданского оборота при застройке земельного участка несобственником.

Использование системы триады при определении содержания права собственности является традиционной для отечественного законодательства, судебной практики и доктрины права. Настоящий подход представляется спорным, так как в ряде случаев не позволяет исчерпывающим образом определить содержание права лица, не являющегося собственником вещи, в результате чего, в частности, определение содержания субъективного права аренды и пределов владения и пользования земельным участком арендатором становится затруднительным.

Существенным недостатком отечественного правопорядка является сохранившаяся со времен советского права проблема наделения обязательственных прав несвойственными им вещными признаками. Арендаторы земельных участков признаются обладателями права следования (ст. 617 ГК РФ), вещно-правовыми исками и возможностью абсолютной защиты (ст. 305 ГК РФ), что противоречит природе и содержанию обязательственного права аренды.