Гражданское право. Отдельные виды договоров

Понятие договора ренты и его виды. Интерес собственника при реализации правомочия распоряжения не всегда связан с совершением однократной сделки купли-продажи, приводящей к какому-либо ожидаемому результату в виде встречного предоставления – уплаты цены. В некоторых ситуациях собственник заинтересован в получении постоянного, пусть даже небольшого, но ожидаемого дохода за то, что он переведет право собственности на имущество на другое лицо. В свою очередь, интерес этих «других» лиц выражается в приобретении права собственности на это имущество, которое они, по тем или иным причинам, не в состоянии приобрести по разовой сделке, но способны выплачивать определенную сумму за это имущество в течение определенного (или неопределенного) периода времени. Отсутствие экономической необходимости в совершении встречных действий (действия по передаче имущества в собственность и действия по уплате определенных платежей) породило реальную конструкцию договора ренты. Целью этого договора выступает получение рентных платежей за имущество, в отношении которого право собственности перешло на плательщика ренты.

Итак, по договору ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а последний обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Договор ренты имеет два вида – договор постоянной ренты и договор пожизненной ренты. Последний, в свою очередь, имеет специфичный подвид – договор пожизненного содержания с иждивением. Постоянная рента характеризуется абсолютно длящимся характером взаимоотношений сторон. Получателем ренты здесь выступает гражданин, а если это не противоречит закону, то и некоммерческие организации в соответствии с целями их деятельности. Пожизненная рента ограничена сроком жизни получателя ренты (гражданина), а пожизненное содержание с иждивением как разновидность пожизненной ренты характеризуется специфичным объектом – недвижимостью, передаваемой в собственность плательщика, и характером обязанности последнего – осуществлять пожизненное содержание с иждивением.

Договор ренты относится к реальным договорам, то есть считается заключенным с момента передачи вещи. Совершение реального договора обременяется формализованным требованием нотариального удостоверения сделки ренты, а заключение договора ренты, по которому передается недвижимость, обременяется требованием государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Соответственно, для реального договора первостепенное значение имеет передача вещи, а для реального договора, по которому передается недвижимость, – переход права собственности, подлежащий государственной регистрации, который и определяет момент совершения такого договора. Таким образом, система традиции, лежащая в основе реализации реальной конструкции договора ренты, всецело проявляет себя: договор ренты считается заключенным с момента передачи движимого имущества, а равно с момента перехода права собственности на недвижимое имущество, подлежащего государственной регистрации.

По характеру передачи имущества под выплату ренты различают бесплатную и платную ренту. К договору ренты, связанного с передачей плательщику ренты имущества бесплатно, в субсидиарном порядке применяются правила о договоре дарения, а к договору ренты, предусматривающему передачу имущества за плату, в субсидиарном порядке применяются правила о договоре купли-продажи.

Существо договора ренты определяет некоторые особенности применения норм гл. 30 ГК к отношениям по передаче имущества в собственность плательщика ренты. Так, безусловно, к этим отношениям применяются правила, касающиеся количества, качества, комплектности, ассортимента, тары и упаковки передаваемого товара. В то же время правила об оплате товара могут применяться к договору ренты лишь в той части, которые касаются необходимости оплаты товара полностью после его передачи. Остальные правила, касающиеся в частности рассрочки или отсрочки оплаты, противоречат существу договора ренты, а значит, не подлежат применению. Важно учесть, что условие о цене при передаче имущества по договору ренты за плату подлежит квалификации в качестве необходимого, а значит, существенного условия этого договора. Применение к договору ренты в субсидиарном порядке правил о дарении сводится исключительно к правилу об отсутствии встречного предоставления. Однако, независимо от платности или бесплатности передачи имущества под выплату ренты, договор ренты всегда является возмездным.

Договор ренты является односторонним и порождает единственное обязательство по внесению рентных платежей.