Гражданское право. Отдельные виды договоров

Права и обязанности сторон по договору ренты. Из договора ренты возникает одно основное обязательство – обязательство по уплате рентных платежей. Особенность исполнения этого обязательства зависит от многих обстоятельств. Во-первых, передача недвижимого имущества под выплату ренты выступает основанием возникновения залога (залог в силу закона) на это имущество. Во-вторых, отчуждение плательщиком недвижимого имущества выступает основанием перехода долга (обязанностей) на приобретателя такого имущества (в данном случае имеет место перемена лиц в обязательстве на стороне должника в силу закона). В-третьих, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты; при этом, при случайной гибели (случайном повреждении) плательщик по договору постоянной платной ренты вправе требовать прекращения договора либо изменения его условий. В-четвертых, договор постоянной ренты прекращается выкупом ренты, размер которой определяется договором. Если такой размер соглашением не определен, то при платной ренте размер выкупа составляет годовую сумму подлежащей выплате ренты, а при бесплатной ренте – помимо годовой суммы подлежащей выплате ренты, также стоимость имущества, определяемой по общим правилам п. 3 ст. 424 ГК (цена, которая взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичный товар). В-пятых, при существенном нарушении договора пожизненной ренты получатель вправе требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков, а в случае бесплатной передачи недвижимого имущества по общему правилу вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Критерий платности ренты безразличен при пожизненном содержании с иждивением: получатель наделен правом требовать возврата недвижимого имущества при существенном нарушении договора независимо от платности или бесплатности передачи недвижимого имущества.

Договоры, направленные на передачу имущества в пользование

Договор аренды: общие положения

Понятие договора аренды. Среди субъектов гражданского права встречаются такие, которые по тем или иным причинам не способны реализовать свое правомочие пользования в отношении принадлежащего им имущества. Не имея потребности в отчуждении такого имущества, собственники, тем не менее, заинтересованы в получении определенной выгоды от его использования в иных формах, нежели непосредственное пользование имуществом. Это может быть и получение постоянного денежного дохода, и поглощение услуг, и заказ на выполнение работ. Наличие таких собственников, с одной стороны, и наличие лиц, имеющих потребность во временном возмездном пользовании чужим имуществом, вызвало к жизни конструкцию договора аренды (имущественного найма). По данному самостоятельному виду гражданско-правового договора арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Нормы о договоре аренды, формирующие институт аренды, в большей своей части сосредоточены в гл. 34 ГК РФ. Кроме того, нормы об аренде имеют место и в специальном законодательстве, например, в Земельном кодексе РФ, в законе о финансовой аренде[63], Лесном кодексе РФ.